第十章 写字楼物业经营管理（一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业管理、写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理，写字楼物业管理企业选择与评价方法的熟悉程度，以及对写字楼物业经营管理的能力和知识水平。（二）考试基本要求掌握：写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价的指标与方法。熟悉：写字楼的特点，写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定，写字楼物业管理企业的选择标准。了解：影响写字楼分类的因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理。第一节 写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点-熟悉 本书第一章已经就写字楼的概念进行了界定。写字楼物业的特点，主要集中在以下几个方面： 1．所处区位好，规模大 2．多为现代化的高层建筑 3．功能齐全、配套设施完善 4．多由专业物业管理企业管理 5．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键二、影响写字楼分类的因素－了解 按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。自用型写字楼是为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼空间。 按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼，即写字楼基本只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等)；(2)商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿； (3)综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。但写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。影响写字楼物业分类的因素进行简要的分析。 1．位置 2．交通方便性 3．声望或形象 5．大堂 6．电梯 7．走廊 8．写字楼室内空间布置 9．为租户提供的服务 10．建筑设备系统 11．物业管理水平 12．租户类型三、写字楼物业管理的目标－无要求(一)宏观目标 通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标。(二)常规目标 写字楼物业管理常规目标集：经营、管理、服务三位一体，互相渗透。 1．经营目标：收益部分使用率最大化。 2．管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。 3．服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。(三)微观目标 写字楼的物业管理提出了九个方面的要求，分别为：基础管理、房...
