中海【格林威治城】项目商业物业运作报告中海【格林威治城】是一个集商业、住宅、商务公寓为一体的复合性地产项目，因商业部分先期推出，在商业部分运作时要充分体现其项目的整体规模和文化优势。商业地产成功运作，体现在两个大的方面：一是商业物业的成功销售；二是商业持续旺场经营。商业物业的成功销售保证发展商开发利益，商业持续旺场经营利于项目的品牌塑造和物业的升值，对后续物业的销售也有相当的促进作用。要达到上述目的，商业物业的运作必须从四个方面销售、招商、商管、物管入手，形成系统的运作思路。商业项目的运作流程及关系示意： 销 售 商业经营管理、物业管理 商业项目 后续物业销售、品牌塑造 招 商 根据双方前期交流成果，以下从销售、招商、商管、物管阐述。一、销售板块1、 物业经营定位——明确物业租售情况成功销售成果支持管理模式支持招商条件支持促进促进※ 14＃、15＃、17＃1F 临街商业预留部分保留单位，作为其 2F 承租商家的门厅，此部分商业暂不发售；※ 14＃、15＃、17＃暂不作留存资产位置上的考虑，根据实际招商情况再行定夺；2、 销售模式针对投资者制定不同的销售模式以迎合不同的投资心里。投资自营的直接采用自然销售模式；有的投资者对租金的要求比较理性，相对更看重收益的长期和稳定性，物业的升值空间，则采用带租约销售，不承诺回报，通过招商引进品牌主力店实现销售；有的投资者看重投资保障，则采用包租的形式销售；针对经营商家，有意向购买但前期资金压力较大的，采取租转售形式，待经营旺场后再行购买。。。。。。※ 14＃、15＃、17＃以及 16＃、18＃的 1F 非主力店位置所属商业按拟定的销售价格采用自然销售，不带任何租约，业主可委托商旅公司招商；※ 为了保障整个项目的规模档次，秩序化经营，有效避免后期杂乱经营状况，按照商业规划的业态呈现良好的商业形象，14＃、15＃外街主力点所属物业必须采用带租约销售。无论是投资自营还是委托租赁都必须符合预定的商业规划。在不承诺租金回报和租金补贴保障措施情况下，招商必须要先行，在招商成功后再行销售，否则业权分散后无法有效管理。※ 上述 2F、3F 大部分商业均采用先租后带租约销售的形式，不贴补租金，转嫁租约，不提供任何承诺保障，以品牌经营，长期稳定收益推广卖点；带租约销售能为商家预先解决投资后，经营市场的风险，对物业的保值、增值有一定的好处 ，有效地在商业业态分布上进行引导，一定程度上规...
