假设开发法概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。 假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值 。 一、假设开发法的基本原理理论依据： 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的不动产价格；假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 适用对象和条件假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产：(1) 待开发的土地 ( 包括生地、毛地、熟地 ) ； (2) 在建工程 ( 包括不动产开发项目 ) ；(3) 可装饰装修改造或可改变用途的旧房 ( 包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴 ) ；注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：① 是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式 (包括用途、规模、档次等 ) ；② 是否根据当地不动产市场行情或供求状况，确地预测了未来开发完成后的不动产的价值。 另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。 假设开发法的操作步骤运用假设开发法一般可以分为下列 6 大步骤进行：① 调查待开发房地产的基本情况；② 选择最佳的开发利用方式（确定待开发不动产的用途、规模、档次等）③ 估算开发经营期； ④ 预测开发完成后的不动产价值 ；⑤ 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费； ⑥ 进行具体计算，求出待开发不动产的价值。 二、假设开发法的基本公式 假设开发法最基本的公式待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用－投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得...
