酒店业地产研究酒店地产在全部商业地产中所占的比例超过 10％，有些学者推算，酒店业地产投资占到整个房地产市场投资额的 12％。撇开这些或真或假的数据不谈，酒店业地产带来的商业回报确实是十分诱人的。但是，高额回报带来的诱惑有时候却伴随着苦涩。 有些学者试图探究酒店市场的运作机理，其研究结果必然能帮助房地产管理者们避免在酒店开发过程中出现失误。另外，对酒店业市场的研究也为其他类型的地产市场研究提供了借鉴，并且我们可以从中探寻地产消费市场和地产投资市场与当地及整个宏观经济条件的对应变化关系。 本文的写作目的是进一步明确我们对酒店业地产市场的认识。本文的研究并不是对前人成果的重复。而是要进一步解释酒店业房地产市场的内部机制，并对该市场未来几年的走向作出预测。 过去二十年中，市场统计数据的有效性和可用性都得到了大幅提升，包括关于零售业地产市场和写字楼市场的相关资料。这些统计资料有助于我们从直观上大概了解房地产行业的市场行为。因此，本文的观点也是在综合研究包括酒店业房地产市场在内的各类房地产市场相关资料的基础之上得出的。 一、房地产消费市场与房地产投资市场的关系 现代学者在房地产市场研究中，将有形房地产市场划分为两个高度相关的子市场——一个是房地产消费市场，该市场上购置房产是为了自己使用或者获取周期性的收益；另一个是房地产投资市场，该市场上购置房产是为了资本升值需要。之所以这样划分，是因为我们认识到，房地产的产权拥有者并不一定是房地产空间的实际使用者——这一点在酒店业地产市场上表现得尤其明显。 过去二十年中，房地产投资者们见证了消费市场与投资市场由于相互作用而导致的起伏波动。 2001 年和 2002 年的经济环境与上世纪八十年代初期的情况有些类似——都是需求不足导致的经济衰退，而且伴有灾难性的事件发生。 发生在消费市场或者投资市场上的某种现象对这两个市场会造成何种影响?比如，房地产日常收益的波动对房地产价值评估的影响如何，这一直是一个引人关注的重要问题。但是，理论上的研究很难对这一问题作出令人满意的解答。有些学者研究了 2001 年和 2002 年经济萧条的背景下，房地产日常收益下降 20％而且伴有“9．11”悲剧，相应的酒店业房地产价值的下跌程度。研究结果表明，房地产价值损失与房地产日常收益下降幅度之间的相关性在 5％—10％之间。 这一结论说明，在经济衰退的大背景下，房租收入的下降与房地产本身的价...
