旧城区物业管理的特点、现状及问题本文旨在通过分析旧城区物业管理的特点、现状及问题,探索和研究旧城区物业管理的发展,以引起对旧城区物业管理工作的关注,起到抛砖引玉的作用。 一、特点 要研究探索旧城区的物业管理,首先必须了解旧城区物业管理特点,因为只有认识其特点后,我们才能有针对性研究旧城区的物业管理。 旧城区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。旧城区之所以称为"旧区"或"老区",是相对应于"新建小区"而言的,两者相比较,旧城区具有以下特点。 第一,旧城区数量多面积大。 解放以后,我国陆陆续续建造了一批又一批住房,特别是 80 年代,在改革开放初期,随着人民群众生活水平的逐渐提高,对居住条件改善的需要越来越大,于是一幢高楼拨地而起,在这期间所产生的住宅区特别多。这类房屋随着时代的演变,新房已变成旧房。由于历史的积淀,旧区数量特别多,面积特别大,据有关方面估计,旧区的比例约占城市房屋总量的 90％ 第二,旧城区是商业、金融、贸易中心,也是人们生活的密集区。 一方面旧城区房屋混杂,不仅有大量住宅,而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等;另方面旧城区人口数量多、人口密集、人员素质参差不齐。不仅新旧房屋交错,而且居住和经营交织。 第三,旧城区房屋陈旧,配套设施及环境质量存在先天不足。 就旧城区物业本身而言,全部是旧房,使用时间至少是 2 至 20 年不等,有的时间甚至还要久远,旧城区由于历史原因,没有很好的规划,大多房型老化,式样陈旧,房屋质量、设备、各种质量指标远远不到规范设计要求,老化程度较严重。特别是在老城市中,房屋陈旧的状况尤为明显。旧区房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患,而且乱搭乱建的现象特别突出,严重破环了住宅区环境和公共设施。 第四,旧区的房屋福利性成份比较重。 由于住房制度改革是在 20 世纪 90 年代后才比较深入地开展的,实行住房社会化、商品化、私有化的时间不长。在这之前,我国一直实行的是低工资、低房租的福利制度,住房由国家或单位统一修建,统一调配,统一养护,福利性住房是我国计划经济条件下的一个社会显著特征。尽管旧区不少房屋目前已按优惠价出售给了职工,但公房出售本身就带有福利性色彩。同时,即使没有出售的房屋,虽然经历了多次房租的调整提高,但各大城市的房租仍旧未能达到成本租金的标准,所以仍可以说具有福利性。 第五,旧城区的房屋产权性质多样化。 旧区的房屋有的已按公房出售的形式变成了私...
