第七章 成本管理考试的基本要求：掌握：物业管理中的成本及其分类和成本估算方法熟悉：成本预算编制工作的基本要求，成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。了解：成本控制原理，程序与组织体系。第一节 物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本（掌握）（一）成本的含义一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用（如进行物业的维修、清洁和保养等发生的费用，具体包括物业维修用机器设备的耗费、维修用材料的耗费、人工费等方面的耗费），称为物业管理企业的生产费用。为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就称为该特定物业的物业管理成本。一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的营业成本。物业管理企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，称为物业的物业管理的经营管理费用。它们都作为期间费用处理，不计入成本（即营业成本），但计入并冲减当期损益。也就是说，在损益表中应该包含经营管理费用，用于计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。综上所述，物业管理企业的成本（即物业管理成本），就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。29．一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的( D )。（2010 年）A．管理费用 B．咨询费用 C．财务费用 D．营业成本（二）物业管理成本构成《物业管理企业财务管理规定》指出，除该规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。由此可知，物业管理成本由以下两个部分构成：1．营业成本营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（1）直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动的人员工资、奖金及职工福利费等。物业管理单位管理人员的工资不应记在这里，应记在间接费用里，这里记的应该是“一线”人员的工资、奖金及福利费。比如负责保安、绿化、保洁等具体工作的人员，他们的工资、奖金及职工福利费都要记在这里。（2）直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。（3）间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资...
