土地估价师实践日志 2 0 1 1 年我顺利通过了土地估价师考试。通过备考，我系统的学习了土地估价的法律法规知识、基础理论知识、估价实务知识，对土地估价有了清晰的认识，建立了土地估价知识层面的框架。 2 0 1 2 年2 月我登录土地估价师实践考核信息系统，报名参加了土地估价师的实践考核，在金明成估价师的指导下，在山东瑞得不动产评估有限公司进行实践。 实践期间我参加了临沂越洋木业有限公司国有出让土地使用权抵押价格和山东银光科技有限公司国有出让土地使用权抵押价格的评估。实践中，在金明成估价师的带领下，我和其他几位同志分工协作，对评估宗地进行了现场勘查，对宗地的位置、四至、自然条件、环境质量、基础设施情况、土地利用情况、地上定着物的情况进行了细致地调查，对土地周边和所在的区域状况进行了调查，对区域土地市场状况进行了实地调查。走访了费县国土资源局，收集了土地估价的相关法律法规、地方性法规、部门规章，针对性地收集了国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》、《费县城区级别调整与基准地价更新报告》等相关资料。 通过实践，对土地估价的基础理论有了更加深刻的理解，实践调查中对宗地的认识从书本的平面思维认知转换为立体感觉的认知，对估价原则和估价方法的选择上也更加感性，真真切切地理解了位置对宗地价格的重要性，不同权属的土地在估价方法选择上的不同，针对不同的估价方法收集估价相关资料思路更加明晰。 临沂越洋木业有限公司国有出让土地使用权抵押价格评估是我取得土地估价师证后参加的第一个估价项目，接到这个项目后，我对这个项目进行了大致的了解，宗地位于薛庄镇驻地偏东，属于城镇基准地价覆盖的边缘区域，周围没有市场交易的案例，不适合采用市场法，项目属工业，土地本身的收益难于剥离，所以也不适合采用收益法进行估价，但宗地所在区域近年来有征地标准可供参考，并且在基准地价的覆盖范围之内，所以，适合采用基准地价法和成本法两种估价方法进行估价，并相互印证。 一、 成本法 在采用成本法估价时，我首先明确了成本法估价的基本原理：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为： 土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋...
