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将乐房地产市场分析报告JiangletherealestatemarketanalysisreportPART1.政策环境梳理国内政策信贷环境省八条政策影响两会《政府工作报告》关亍2014年工作部署有9个部分，分别从行政、金融、货币、进入口、产业结构、投资、农村改革、城镇化、科技、医疗、教育等等全斱位的提出了改革的思路和斱向；房地产行业8年杢第一次在两会中没有提到“价格调控”，但是在政策面杢讲还是涉及了10个斱面。两会房地“关键两会房地“关键词”词”【【加快房地产税立法加快房地产税立法】】-（抑制投资投机性炒饭，是长期的房地产市场调控手段）；【【深化金融体制改革，继续推迚利率市场化深化金融体制改革，继续推迚利率市场化】】-（金融改革和利率市场化对房企融资推动不大、个人信贷收紧）；【【“三个“三个11亿人”问题亿人”问题】】-（大量人口迁移，住房需求提升，房地产迎来新契机）;【【户籍制度改革户籍制度改革】】-（有利于化解三四线楼市危机）；【【政策面加大中西部地区支持政策面加大中西部地区支持】】-（中西部地区未来将是加快城镇化建设的主战场）【【提高建设用地效率提高建设用地效率】】-（东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主）；【【完善住房保障机制完善住房保障机制】】-（外来务工人员受益，而公租不廉租并轨，对民众影响不大）；【【分类调控凸显市场化思路分类调控凸显市场化思路】】-（未来地方政府具有更多自主权，区域调控政策差异化成为常态）;【【健全住房供应体系健全住房供应体系】】-（增加中小套型商品房和共有产权住房供应）；【【抑制投机投资性需求抑制投机投资性需求】】-（限购限贷至少今年不会全面退出）；全国调控政策两会定调2014调控方向，强调双向调控，分类指导，保持长效稳定为主基调。微调城市逐渐扩容，行政调控作用逐渐弱化。金融政策分析经济增长压力当头，信贷谨慎触底加速，中央开启微刺激政策，强调支持首置，后市信贷环境有望宽松。5月12日“央五条”中央强调支持首置：1、优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；2、合理确定首套房贷款利率水平；3、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；4、严格执行个人住房贷款各项管理规定；5、加强对住房贷款风险的监测分析。房贷放款速度有所加快，利率未明显放松。如果未从实质层面提供必要的资金供给和流动性支持，商业银行对房贷业务尤其是首套房贷难以会有更多的倾向性。6月16日央行定向“降息”：2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行（不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构）下调人民币存款准备金率0.5个百分点；在整体经济环境下行的压力下央行定向降准彻底打消了降息和全面降准的可能性。央行以“一大批新增信贷将加剧已不断膨胀的债务，并将资金转移到房地产行业”的理由而抵挡住了有关降息的呼吁。央行开始出台微刺激政策，下半年信贷环境有望宽松。5月6日央行“不贷”：中国人民银行发布《2014年第一季度中国货币政策执行报告》，强调加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测，防范部分地区、行业、企业风险及非正规金融风险向金融体系传导；本轮房地产危机在一定程度是由金融资金紧张引起的，5月6日央行的第一季度货币政策执行报告中，提出监测房地产行业贷款信用，对房地产行业资金紧张产生影响。一、合理引导住房消费1、首次购买普通商品住房，包括从省外引进的专家学者、总部经济企业派驻入闽人员、从省外投靠在闽子女的父母等人员（含境外人员）首次在当地购买普通商品住房；进城经商、务工的农业转移人口在城镇首次购买普通商品住房；大学毕业生首次购买普通商品住房；成年子女首次购买普通商品住房。首次购买改善性普通商品住房（以下称首改房），包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等。被征迁住户实行货币补偿后购买普通商品住房。公积金本省异地可提取2、对家庭购买首套房面积在90平方米以下（含90平方米）的，契税按1%税率征收；面积在90～144平方米（不含90平方米）的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一...