恒富花园市场报告提案今年泉州房地产市场并不乐观，上半年全市完成房地产投资、新开工面积、竣工面积分别仅为7.32 亿元、 38.84 万㎡、19.28 万㎡，同比分别减少22.52%、52.27%与 24.36%，只有施工面积 230.97 万㎡基本与去年持平；而商品房销售也不旺盛，上半年泉州住宅成交面积29.63 万㎡，金额 6.8094 亿元，比去年分别下降了 9%、8%和 0.7%。在房地产市场一方面日益成熟， 另一方面又相对低迷的情况下， 面对工程的开发就越需要审慎地分析客户， 锁定市场，了解市场的真实需求并客观有效地加以论证，而后应根据市场需求作全面的产品设计并加以系统专业的策划销售。针对恒富花园开发的研判， 本案放弃对市场的假设， 踏踏实实地从市场竞争形势、地段与客源细化分析上着手， 认清工程开发的空间与潜力，确立工程的客户、 价格与产品走向。第一章市场分析篇一、泉州房地产市场状况分析如前述，泉州今天房地产开发与销售均不畅旺，而泉州未来房市以目前情况来看并不乐观，主要压力在于：1、泉州目前城市面貌与城市形象较差，城市聚集力小，外来落户比例小，晋江、南安、安溪等县城的客源受厦门分流且相当严重，外来落户与进城族仍局限于工作调动或长期工作落户或为了小孩教育；2、原有泉州市区居民自建房比例高达96%，68.89%的居民拥有单元式套房住宅，其中 72%的居民有二套或三套的房子；3、泉州市人口基数少，本地人口40 余万 , 加上外来人口 70— 80 万, 在外来落户比例低的情况下，住宅市场需求主要来自于二次换房与新家庭建立的住宅需求，在整个过程中因旧有住宅不适应居住要求而产生的换屋族仍占主流，因而每个工程的主要客源都集中在周边板块区域内的住宅区换屋居民。在这样的情况下， 泉州房地产住宅市场的量价 （销售面积与价格） 的上升都受到较大的局限。 未来市场， 如果不能以城市建设吸引周边以至外地人落户，那么泉州东扩南进西移的大战略， 将会因人口的不足而受到很大局限，单纯依靠本地人口与经济的增长不足以支撑泉州房地产市场的快速发展，与厦门市场相比而言，泉州市客源外流现象严重，量价不温不火，2002 年上半年销售量与金额仅在29.63 万与 6.8094 亿元，分别仅为厦门同期的1/5 与 1/7 左右。二、特定区域楼盘动态情况分析1．竞争变化（1）价格竞争仍是该区域的竞争重点泉秀路区域的大部分楼盘都定位在中档楼盘，各楼盘区域环境差别不大， 而产品本身则趋于同质性， 加之客户定...
