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下载后可任意编辑望陶园营销方案12024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑第一部分 市场背景一、 北京市住宅市场供求情况分析 1、供应情况:北京楼市自 1999 年回暖,每 3 天一个新盘上市, 则不足 2 天就推出一个新项目,据不完全统计, 市场供应量约为 万平方米。进入 房地产市场新开项目更为频繁,1 月至 5 月,北京地区共有 138个住宅新项目上市,其中新开发项目 95 个,原有项目的后期开发有43 个,几乎达到一天一个楼盘的速度,其供应总量约为 900 万平方米。新项目数量之多,规模之大,增长速度之快,能够说是北京市住宅市场的进展史上前所未有的。 1—4 月北京市房地产供应量统计资料主要指标合计上年同期增幅(％)房地产开发投资(亿元)116.491.027.9其中住宅投资65.548.634.9商品房开复工面积(万平方米)3336.02534.531.6其中住宅2353.31645.943.0本年新开工商品房(万平方米)642.6297.3116.2其中住宅570.4243.2134.5商品房竣工面积(万平方米)76.771.17.9其中住宅59.954.310.3注:以上数据来自北京市统计局。2、需求情况: 前 4 个月北京市累计销售各类商品房 120.3 万平方米,比同期竣工面积多 43.6 万平方米,其中商品住宅 118.3 万平方米,比上年同期增长 2 倍。个人购买商品住宅面积增长 25.5％,销售额增长34.6％,平均售价 4500 元/平方米,比上年底每平方米上升 169 元。 1—4 月北京市房地产供应量统计资料22024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑主要指标合计上年同期增幅(％)商品房销售面积(万平方米)120.3112.57.0其中住宅118.3104.113.7其中销售给个人107.985.925.5注:以上数据来自北京市统计局。 从数据统计能够看出当前房地产市场供求两旺,供应与需求的加大,进一步激活了经营市场,并引起价格的变化。伟业指数显示 北京房地产销售价格总指数为 99.5%。比 1999 年下降了 6 个百分点,而 一季度的房地产销售价格指数比上一季度增加了 2 个百分点。二、项目的市场定位日趋明确,住宅产品向多样化进展。随着市场竞争的加剧,多数开发企业开始注重市场调研和市场需求分析,根据目标客户的需求,推出了适合不同收入水平、不同家庭结构、不同社会层次的住宅产品。由于受到土地与开发成本等因素的限制,住宅产品仍以塔楼为主,同时也出现了多层、多层32024 年 5 月 29 日下载后可任意编辑带电梯、小高层、联排住宅――TOWNHOUSE 等不同形式的产品,充分满足了不同客户群体需求。三、开发商越来越注重产...