下载后可任意编辑车库无产权证，合同定纷止争【案情简介】2024 年 8 月 28 日，刘某与某永新房地产开发有限公司（下称永新公司）签订购买某花园 A6 栋一单元 502 室的商品房买卖合同。同年 11 月 27 日，刘某与某花园小区的物业公司签订小区前期物业管理协议；12 月 7 日，永新公司向刘某交付了 A6 栋一单元 502 室商品房。2024 年 4 月 24 日，刘某出资 118320 元购买了 A6-107 室车库。2024 年 3 月 22 日，永新公司又将上述车库以 119600 元的价格卖给第三人石某。目前该车库被第三人石某占有并使用。某花园 A6-107室车库因层高受限，不能办理房屋产权登记。【问题】刘某可否请求法院依法确认永新公司与第三人石某之间的车库买卖协议无效。【法律分析】首先，根据《物权法》第 74 条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”显然，这一条款没有否认车库车位的权属，反而说明在不动产物权登记制度之外还有法律承认的权利存在。故就规划用于停放汽车的车位、车库，房地产开发公司和业主可以约定出售、附赠或者出租，但无论以何种方式处分，都应当首先满足本小区业主的需要，即本小区业主享有优先权。由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性的属性，因此房地产开发公司无权因小区业主临时无力购买或不需购买而擅自将多余车位对外出售。房地产开发公司向非业主出售车位，须经业主大会讨论决定，否则就是违法。其次，车库没有取得单独的销售许可，没有成为独立的交易客体。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同无效。开发商只取得了一份《商品房销售许可证》，没有独立取得车库的销售许可证，加上《商品房销售许可证》没有特别说明车库可以单独销售，因而，只能解释为车库不是一个独立于地上房屋的物，不得单独作为一个交易的客体，不得单独买卖，以车库为标的物的买卖合同无效。下载后可任意编辑再次，本案中刘某没有办理产权登记不存在任何过错。我国《合同法》规定，标的物的所有权自标的物交付时转移。当事人没有约定标的物交付期限的可以协议补充，不能达成补充协议的，根据合同有关条款或者交...
