土地一级开发经营征税土地一级开发与二级开发经营活动是一种经济术语，并不是税收语言。前者由政府垄断经营，不属于营业税列举的征税范围，后者是营业税的重要税源。一、基本概念土地一级开发是指对一定区域范围内的城市国有土地毛地或乡村集体土地生地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件熟地，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发是指将取得使用权的土地开发建设成城市规划确定的建筑物的过程。“一二级联动拿地”模式是指房地产开发商通过参与目标土地一级开发建设过程后，再通过“招拍挂”手续取得土地二级开发建设权，从而实现土地一、二级开发过程合二为一，实现利润最大化。年月日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司（沪交所代码：）发布公告称：与苏家屯区政府签订了平方公里土地一级开发权，苏家屯政府承诺给予不少于亩土地二级开发权进行先期开发建设。这就是一个典型的“一二级联动拿地”案例，华夏公司通过土地一级开发取得了三十年的“九通一平”开发建设权和招商引资权，且获得亩土地的先期开发权，这是肥得冒油的一个成功案例！又如，年月日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称：与本溪开发区合资成立子公司，取得“本溪健康城”项目亩土地一级开发权，土地出让收益部分由双方按投资比例分享。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。企业通过土地一级开发活动取得了先入为主的优势，极大地降低了土地“招拍挂”市场的不确定性，这就是众多资金雄厚的房地产公司趋之若鹜的原因。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。二、土地一级开发业务的营业税政策《宪法》第十条规定：城市的土地属国家所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。上述规定明确了国家（各级政府）是城市土地的所有权人土地所有权不得买卖。投资人即使参与土地的投资开发，也没有土地的所有权，更不得买卖土地。所以，如何保护投资人的合法...
