怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究谨呈：东方名苑置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目顾问工作阶段划分2006/1/252006/2/13工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目定位开发次序规划设计建议城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析10个工作日17个日历天2005/3/315个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告客户调研报告撰写提交整体报告（终稿）客户访谈报告2005/3/24本报告是严格保密的。报告目录项目的本体条件分析客户目标和项目界定市场发展背景研究项目发展方向判断项目的SWOT分析项目的发展策略和定位规划建议与分期策略物业发展建议旅游用地的发展设想经济评价附：相关项目资料卡本报告是严格保密的。补充内容北京资源性别墅分板块市场解析项目的SWOT分析推荐案名坡地别墅设计建议相关项目的资料卡本报告是严格保密的。一、项目的本体条件本报告是严格保密的。项目位于怀柔区红螺山市级旅游度假区，距怀柔城区约15分钟车程。项目地块紧邻雁栖湖附属水库，与雁栖湖主区约2-3公里，车行时间约5分钟。项目位置项目位置交通通达性交通通达性项目与市区距离约65公里，可经由机场高速或直接经京顺路到达地块,车行时间在75分钟左右。06年下半年京承高速开通后将缩短到本项目的时间.本项目京顺路项目位于北京怀柔区雁栖湖畔，距城市中心车程时间约75分钟本报告是严格保密的。规划指标►目前已取得一期住宅用地使用权，剩余用地预计在近期内获得。1住宅用地1237001.1一期住宅用地(平米)694801.2二期住宅用地(平米)542202度假休闲用地(平米)179003可建设用地(平米)1416004代征绿地（平米）465005代征道路用地（平米）13200项目占地规模项目规划指标用地性质容积率计容积率建筑面积（平米）其他主要指标住宅0.337110限高９米旅游0.47160限高12米合计44270本报告是严格保密的。项目地块东临雁栖湖，西面红螺山，北侧与泉水头村接壤，南侧地界为进入雁栖湖路►项目东面为雁栖湖的附属水库，西面为红螺山及范崎路，北侧为泉水头村，南侧的雁栖湖路是进入湖主区的唯一道路。►项目与周边度假区的通达性较好。旅游用地代征绿地一类住宅用地红螺山雁栖湖南侧的雁栖湖路东面的雁栖湖南面的变电所北面的泉水头村西面的红螺山西面的范崎路本报告是严格保密的。地形呈缓坡，基本无附着物，湖景资源优越，且随地块位置有所差异地块南向仰视地块西向仰视►地块大体呈西南高、东北低的态势，地形坡度较缓，基本无附着物。►地块大体呈西南高、东北低的态势，地形坡度较缓，基本无附着物。地形地势湖面景观►湖对岸分布着大量的度假村，地块的湖岸景观资源随位置不同而有所差异。►整体而言，由北至南，北侧湖面景观资源优于南侧。►湖对岸分布着大量的度假村，地块的湖岸景观资源随位置不同而有所差异。►整体而言，由北至南，北侧湖面景观资源优于南侧。北侧湖景中部湖景南侧湖景本报告是严格保密的。项目本体条件评价中小规模地块。中小规模地块。以雁栖湖水景和红螺山山景为项目提供了丰富的自然景观。部分地块高差的存在为特色产品的打造提供了条件。沿湖岸线较长，有利于水景产品的打造，但部分沿湖地块对面建筑对产品设计产生影响。代征绿地规模较大，而且相对均匀地分布于项目可建设用地周边，可为项目景观和产品打造提供发挥空间。以雁栖湖水景和红螺山山景为项目提供了丰富的自然景观。部分地块高差的存在为特色产品的打造提供了条件。沿湖岸线较长，有利于水景产品的打造，但部分沿湖地块对面建筑对产品设计产生影响。代征绿地规模...
