考察报告一、考察时间：二、考察人员：三、考察项目：成都春台悦项目四、项目基本情况中铁文旅集团投资开发成都市郫都区康养项目，总用地面积96969 平方米，145.45 亩。整体形象定位以田园康养为主，集农旅、休闲、生态观光于一体的田园式康养度假生活社区。客户以 55 岁及以上自理型健康老人为主。该项目位于成都市郫都区，交通便利，路网发达，距成都市中心和都江堰均约 30km；距郫都区城区中心约 6km；距规划的地铁 6 号线太清路站约 2km。项目周边自然环境较好，地块紧邻清水河与摸底河，拥有丰富的水系资源；附近还有著名的农家乐发源地“农科村”，印象春台湿地公园，为项目的打造提供了有利的环境基础。附近有郫都区人民医院、郫都区中医院、四川华西医院上锦分院、温江院区，医疗资源充足，可满足项目康养医疗基础服务。五、产品规划本项目拟规划为集健康养生、农旅休闲、乡村度假为一体的中高端康养社区。养老公寓产品为 3F～4F，分为 4 种户型（分别为标间45 平方米，一室一厅 65 平方米，二室一厅 85 平方米，100 平方米），4 种组合方式。序号一1234二产品类型康养公寓平方米标间式标准套一标准套二标准套二配套服务设施平方米45平方米65平方米85平方米100平方米400009701119171145面积145454240560平方米套数备注户均面积六、运营模式本项目属中铁文旅集团首个自持运营康养项目，项目经理层在公司股东会、董事会、监事会的授权和监督下组织实施。面临人才队伍短缺，业务运营尚缺经验的局面，对运营实现模式梳理对比如下：模式优点缺点1、出让了部分市场，部分培养他人队伍。2、股东层和管理层容易产生利益博弈。3、需要在市场中梳理选择完全匹配我方运营规模和产品部署的合作方，有合作方选择风险。4、税费增加。1、需要建设信息平台实现服务的统一运营。2、需要协调各合作方的关系，管理成本较高。3、前期需组建专业队伍负责合作方的落实。风险1、运营风险高，当双方出现裂缝后，可能造成项目瘫痪。2、除约定的财务指标外，合作方可以通过多种形式降低我方收益。3、人才队伍困境还将继续存在，基础产业掌控不到位，导致业务复制和扩大在一定程度上仍然能力不足。1、存在合作伙伴为降低运营费用和资金门槛，转移股权的可能。2、合作单位可能因自身经营败局，导致合作业务瘫痪。1、全项目由合作方实施运营，规避了运营中我方能力不足的缺陷。项目2、通过合作对赌（激励整体及惩罚机制）、利益捆绑合作协议的实施，...
