第二节 报酬资本化法的公式-2 五、净收益按一定比率递增的公式（掌握） 净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 （一）收益期限为有限年的公式 收益期限为有限年的公式如下： 【例7 -1 0 】某宗房地产的受益期限为4 8 年；未来第一年的净收益为1 6 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2 %；该类房地产的报酬率为9 %。请计算该房地产的收益价值。 【解】该房地产的收益价值计算如下： （二）收益期限为无限年的公式 收益期限为无限年的公式为： 公式原型为： 此公式的假设前提是：①净收益未来第1 年为此后按比率g 逐年递增：②报酬率为，且g＜；③收益期限为无限年。 此时要求g＜的原因是，从数学上看，如果g≥ ，就会无穷大。但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。 【例7 -1 1 】预测某宗房地产未来第一年的净收益为1 6 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2 %，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9 %。请计算该房地产的收益价值。 【解】该房地产的收益价值计算如下： 六、净收益按一定比率递减的公式（了解） 净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 （一）收益期限为有限年的公式 式中：g——净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第一年为，未来第二年为 (1-g)，未来第三年为 (1-g)2，以此类推，未来第 n 年为 (1-g)n -1。 公式原型为： 此公式的假设前提是：①净收益未来第1 年为，此后按比率g 逐年递减：②报酬率 为y ，y ≠0 ；③收益期限为有限年。 （二）收益期限为无限年的公式 公式原型为： 此公式的假设前提是：①净收益未来第1 年为a ，此后按比率g 逐年递减：②报酬率为y ，y 大于零；③收益期限为无限年。 净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。例如，假设有效毛收入逐年递增的比率为gi，运营费用逐年递增的比率为ge，收益期限为有限年，则计算公式为： 式中 i—有效毛收入； —运营费用； gi—i 逐年递增的比率； ge—e 逐年递增的比率。 公式原型为： 此公式的假设前提是：①有效毛收入i 按比率gi 逐年递增，运营费...
