使用权销售及招商策略马太福星（北京）商业管理有限公司2010.1使用权销售定价和返租办法第一部分1 、定价2 、返租的制定 3 、收支测算1 、定价 所以，为了名利双收——出售给农民 40 年的使用权，同时，按阶段给予农民户主每年返利。 这样做的目的：按这样的价格出售，是保证我们的项目建设资金；返租，是保证每一户农民的正常收益；而对于我们自己而言，则是在运营一个完整的市场， 40 年产权在手，可以申请贷款，可以出售套现，可以有稳定收益…… 定价：二层： 2200 元 / 平米；三层： 2000 元 / 平米 。这是成本价二三层都是要销售给农民的，但是在一个市场成熟之前，出售产权是合不来的2 、返租的制定 怎样返租？返多少？这是制定返租的最直接原因 为了给村民一个稳定的收入来源，为了解决政府移民安置的政治大问题，为了实现更多的回报收益，我们决定给村民 40 年使用权全部返租的完美政策，这在中国实属罕见； 返租额的定法，取决于招商政策的制定方法第一年（ 2011 年）：一层 20 元 / 平米 / 月，二层 15 元 / 平米 / 月，三层 10 元 / 平米 / 月第二年（ 2012 年）：一层 25 元 / 平米 / 月，二层 17 元 / 平米 / 月，三层 12 元 / 平米 / 月第三年（ 2013 年）：一层 40 元 / 平米 / 月，二层 25 元 / 平米 / 月，三层 18 元 / 平米 / 月2 、返租的制定 大商户数量最多为 20% ，其余为一般商户。 入驻率（保守测算）：第一年入驻率约为 60% ，空置 40% ；第二年约为90% ，空置 10% ；第三年为 100% 。在此基础上进行返租和回报测算。 第一年：我们对经营时间满一年的大商户进行追加奖励，即将其所交纳的租金全部返还，按入驻率 60% 计算，剩余收益为 36% 的面积的收益。 第二年：不再进行追加奖励，即按正常的租金收取，可得 90% 面积的收益。 第三年：可得 100% 面积的收益。 这三年之中的剩余收益，包含要返还给农民的两层全部的返租额和市场运营的工人开支。 向农民销售使用权，一定要有一个回本周期，我们将它定为最长时间为 10年， 40 年之中，最高的回报为三层 20 元 / 平米 / 月，二层 21 元 / 平米 / 月，即为12% ，是现在银行存款利率的 3 倍。具体返租总额如下表：3 、收支测算 孟克烛拉农贸副食批发市场2010 年招商策略提案孟克烛拉农贸副食批发市场2010 年招商策略提案...
