娄底项目操盘思路探讨前言： 本项目商业步行街已闲置多年，在商业招商、销售方面注定是一个操作难度较大的项目。面对这类型项目，第一步应以解决市场负面、转变项目形象、提振市场信心为主，切记盲目定位、操之过急！ 房地产项目的发展定位一切应依实际情况出发，不为单纯的高或低定位，为求“合适”！PART1 PART1 项目本体分析外部条件分析——交通•外部主要道路连接–S209—— 与新星北路交接，等级高，车流量大，是连接湘潭、长沙的重要干道–新星北路——一直以来都是通向主城区的主要交通要道–娄星北路——道路质量较高，是联通市中心另一条重要通道 交通现状对项目影响 石玉街道路较窄，车流量小，且有一段坡路，对于大型主力店的引进会产生不利 项目整体交通路网非常便捷，有利于项目车辆前往主城区及周边县市，对于项目未来商业增值及客户购买心理有一定的优势 项目内部交通现状 由于前期该区域交通规划并不完善，现经拓步尚都打造，交通渐渐好转 项目各类产品在出入口在规划上拥有较大伸展空间湘潭、长沙方向主城区方向本案主城区方向外部条件分析——周边环境及配套＊未来区域无景观规划缺乏景观特色＊项目周边教育配套缺乏＊项目商业气氛较为浓厚， 存在专业市场与生活超市＊项目周边缺乏医疗配套小结：周边景观资源及配套缺乏，均需依靠自身打造，提升产品价值缺乏景观支持缺乏景观支持，未来规划未确定有商业基础优势可以预见的是：项目周边已无其他大面积土地供应，项目未来的竞争环境缓和，但同时也预示着项目区域已无法形成集群化的商业集中区。内部条件分析——目前现状写字楼未开发步行街区已闲置多年：商业外界景观、小品、道路均未完善；外立面造型结构、颜色已落后，陈旧。北面新地块未开发：拟开发 4 层大型裙楼商业；地下设 3 层地下室；塔楼建设高层住宅。步行街部分区域加建：增加商业面积；增加写字楼业态。项目招商难易评析——大型裙楼商业——难招商北面商业区——招商难度大步行街 3-6 层——招商难度大南区商业——招商容易步行街 1-2 层——招商难度小转角街铺——招商难度小项目销售难易评析——大型裙楼商业——难销售步行街 3-6 层——销售难度大写字楼——市场需求小住宅——竞争压力大南区商业——销售相对容易步行街 1-2 层——销售难度小转角铺面——销售可实现性强项目商业价值评介——•沿街商业价值分析– 已开发区——底层商业街区可能会存在高溢价的现象，但...
