.word..物业效劳本钱的构成及占比自物业 CFO 沙龙根据国家开展和改革委员会/建立部/发改价格[2003]1864 号?物业效劳收费管理方法?：实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业管理企业的酬金。根据该文件，物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下局部：1、管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。但是，这份文件有个非常严重的缺陷:漏掉了管理公司的本钱分摊〔即管理费分摊〕.word..按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承当，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。可喜的是，国家开展改革委、建立部 2021 年发布的?物业效劳定价本钱监审方法〔试行〕？那么更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业效劳本钱。该文件第七条：物业效劳定价本钱由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。下面我们来看看各种费用构成的实务中占总本钱比大概区间，仅供参考。〔以住宅物业为例，假设保洁为外包〕1、人员费用 50%-55%是指小区管理效劳人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、.word..公积金。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 18%-22%是指物业管理区域共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。不包括保修期应由建立单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用、物业公司承当的公共区域能消耗用等。3、绿化养护费 3%-4%是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建立单位支付的种苗种植费和前期维护费。4、清洁卫生费 12%-16%是指保洁外包费用、购置保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理...
