南京丽都嘉园项目推广方案住宅项目分析A、宏观市场背景2002 年 5 月，经国务院批准，南京市对江北行政区划作出重大调整，标志着江北地区的发展进入了一个新的阶段，也标志着南京的发展进入了由隔江发展向跨江发展的历史跨越阶段。一、土地资源利用待开发土地资源江北的发展刚起步，丰富的土地资源是其最吸引开发商眼球因素，据不完全统计，仅泰山镇及周边准备开发的土地就已（含拆迁）超过 15000 亩，折合房地产开发面积 1300 万平方米，是南京市2001 年土地开发的 4 倍还多，而珠江镇拥有土地面积 2050 平方米，就现有及待开发项目看来与泰山镇走势相当，说明江北未来的发展趋势不可限量，竞争也将愈加激烈。土地开发现状到今年底江北仍处在刚启动的初级阶段，楼盘整体状况是规模小、品质不高、总价低，主要面向的受众是本地居民和拆迁户，销售的基本目标是“短、平、快”，即“时间周期短、平价销售、快速去化”。明年发展趋势今年底大部分的小盘基本处于销售扫尾期，而明年开始进入大盘时代，竞争重点主要是存在于大盘之间，除规模大之外，还具备高品质、中价位的功能，也将带动江北区域向“成气候、成规模、上档次”的方向发展。二、江北目前开发区域江北大道项目1 、泰山新区 大盘为主，客群素质相对较高泰山新区以发展大盘为主流，现有项目包括滨江新城（50 万平方米）、旭日华庭（40 万平方米）、华侨城（30 万平方米）、浦东花园（13 万平方米）、金泉·泰来苑（30 万平方米），万江共和新城今年下半年将推出二期近 30 万，在目前江北楼盘中可以说都是比较上规模、上档次的新盘，主要面对的客群主要是本地居民，用以改善现有生活条件；部分的拆迁户，市区一些暂时经济短缺人员及投资者。2 、高新区 3 、大厂区 4 、六合区 浦珠路-圣泉路项目（珠江镇）小规模项目为主，主要满足拆迁户需求主要目标客群是本地居民，除少数景观盘，具备吸引南京市民购买作为第二居所的条件。未来的发展潜力远不及泰山新区和珠江镇。所以不做主要考虑。珠江镇现有项目规模偏小，仅有本案对面的万江国际新城规模较大，其它项目包括新理想家园 14 万平米、雍雅苑 14 万平米、浦珠花园、城市花园-塞纳河畔、碧云山庄、鼎业花园、圣源居（共三幢、每幢两个单元），在单价、总价上都偏低，户型面积主要集中在 80-120 平米左右，基本属于经济实用房，目标消费群主要是满足当地拆迁户及部分本地居民，宣传工作重点也是针对这部分群...
