《上海天伦公寓商务大楼》策划书目 录第一部分 项目之市场态势研判 一、上海市写字楼市场扫描 ————————3 二、中山公园商圈区市场环境 ————————8三、项目周边写字楼案例调研 ————————10四、项目周边商业调研分析 ————————17五、项目所在区域规划与发展 ————————18第二部分 项目企划与核心策略建议 ————————20第三部分 租售、推广策略 ————————29第四部分 销售推广实施方案 ————————30第五部分 包装方案 ————————36第一部分 项目之市场态势研判核心概要：上海写字楼物业的买卖市场不在高端，而是中央商务区的中档写字楼领衔主演，但一直以来，缺少突破及扣人心弦之作。并且，由于沪地特殊的市场投资环境，不少写字楼物业在销售通路无法突破时，还是延续以前 “商住两用” 的老思想。那么，本项目是否亦要以此手法淡市突围呢？事实上，从项目所处区域的客户群特性以及资源优势来判断，我们认为，对项目销售最有承接力的市场仍是所在区域的写字楼市场。项目所处区域为中山公园商圈，无疑，它的未来是值得期待的，但是，就现状而言，若本项目希望以 18000 元/M2的基准价冲击市场，在三个月内快速解决战斗，它所面对的就必然是一个需要敬畏的市场，需要以选择智慧的来突破的市场！一、上海市写字楼市场扫描 1、 写字楼市场综述二季度上海甲级写字楼市场租售两旺。目前写字楼的成交租金较去年同期上扬14.3％。平均成交租金最高为静安区，达 0.97 美元，卢湾居次，为 0.86 美元。大部分租金成长地区都集中在浦西市中心区域，供不应求的情况在这些地区表现也最为突出。次中心区域推出的小户型办公房也受到市场追捧，销售火爆。商铺市场相对来说发展比较稳定，市中心铺面依然一铺难求。商铺需求逐步由中心区域向次中心区域转移。商铺供应也是以次中心商业配套为主。边远地区租赁价格较为低廉。成交价为每平方米 2.2－3.5 元/天，价格差最主要区分在商业形态上，这部分商铺租赁情况也颇为火爆。主要体现的地区为松江、奉贤、南汇、嘉定等区域。 本期办公楼市场和商铺市场成交急剧增加。其中办公楼市场成交套数和成交面积分别较上期上升 138％和 52％。其中得益于多个小户型办公房的热销，“财富时代大厦”、“飞雕商务大厦”销售放量；新开盘的“浦发广场一期”在短短的半个月就销售了187 套，嘉定的“上海国际机电五金交易中心”也销售了 164 ...
