浅论房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原则

浅房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原那么 赖徽棠 刘显波 一、合同效力及房地产合同效力的概述 合同的效力又称合同的法律效力是指法律给予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强迫力。那么怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢﹖当事人订立合同是一种经过合意的民事行为假如符合法律规定的条件那么是一种民事法律行为在法律上产生约束力。?民法通那么?第五十五条规定：民事法律行为应当具备以下条件：(一)行为人具有相应的民事行为才能;(二)意思表示;(三)不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为假如符合上述条件就是民事法律行为合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力否那么不产生法律效力。 不产生法律效力的合同为无效合同。原?经济合同法?第七条规定了合同无效的几个条件：(一)违反法律和行政法规的合同;(二)实行欺诈、胁迫等手段所签订的合同;(三)代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其别人签订的合同;(四)违反利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后当事人根据合同所获得的财产应返还给对方有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;假如双方都有过错各自承当相应的责任。1999 年 10月 1 日起施行的?合同法?规定合同无效的条件是：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害利益;(二)恶意串通损害、集体或第三人利益;(三)以合法形式掩盖目的;?(四)?损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强迫性规定。因无效合同所获得的财产应当予以返还;不能返还或者没有要返还的应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的应当各自承当相应的责任。 房地产合同是众类合同中性质较为特别的一类合同此类合同的订立不仅要遵守?民法通那么?原?经济合同法?、新?合同法?等的规定所订立的合同还应当到有关土地理部门、房产理部门相关的批准、登记等手续合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划使房地产开展过热、过快加之当时有关这方面的法律法规不健全出台滞后造成海南房地产混乱经济活动无章可循直至 1995 年 1 月 1 日?房地产理法?开场施行这种现象才逐渐得以缓和海南房地产也才开场逐渐步入正轨。 二、房地产合同纠纷的处理原那么 尽在 95 年后房地产开发经营活动有了法律的保障但是 95 年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房...