探讨房屋买卖居间合同中居间人酬劳请求权的保护探讨房屋买卖居间合同中居间人酬劳请求权的保护 摘要:房屋买卖居间合同中居间人的酬劳请求权具有附条件性和不确定性,在居间合同目的未成就前仅属一种期待性质的利益。我国现行民事立法就居间合同双方当事人的权利义务关系仅规定了居间人的如实报告义务和酬劳请求权,未细化规定委托人的义务,这对居间人酬劳请求权的保护极为不利。实践中,房屋买卖居间关系中的委托人也往往通过扩大《合同法》第四百二十七条的适用范围来限制居间人的酬劳请求权。本文就针对居间人酬劳请求权的性质、实现条件、限制等问题做具体分析,以求在实践中为更好的保护居间人的酬劳请求权发挥指导作用。 关键词:居间人酬劳请求权不确定性合同成立 房屋买卖居间合同是居间合同的一种,是指房地产经纪机构根据委托人的要求,在房地产买卖领域向其报告订立合同的机会或者为其提供订立合同的媒介服务,委托人支付酬劳的合同,其中房地产经纪机构称为居间人,支付酬劳的一方为委托人。在居间合同中委托人之所以承担给付酬劳的义务,其目的就在于使居间人负担对待给付的义务,该对待给付的义务即为居间人提供的中介服务。该类合同最典型的法律特征是委托人给付居间酬劳的义务具有不确定性。居间人酬劳请求权的形成以实现居间合同的目的为前提,而居间人能否实现合同目的具有不确定性,因此委托人的给付酬劳义务是否需履行也具有不确定性。 一、居间人酬劳请求权的基本原理 (一)居间人酬劳请求权的性质 与委托人依约或依法负担的支付酬劳的义务相对应的即为居间人的酬劳请求权。在房屋买卖合同成立之前,居间人的酬劳请求权并不是一项完全、具体的权利,而只是将来取得酬劳的一种可能性或资格,但该期待权的成立要件将来完全具备是须具备可能性的,否则该项权利下居间人所追求的`利益将无法得以实现。 居间合同目的实现后,该项期待利益即转化为实体权利。实体酬劳请求权作为请求给付金钱的权利,具备请求权所共有的相对性、攻击性,即请求委托人为支付酬劳的特定行为,并有权受领该给付,但在此之前,居间人不得请求委托人支付酬劳,即使委托人预先支付了酬劳,也会因没有法律依据而构成不当得利,适法的在委托人与居间人之间产生不当得利之债。 (二)居间人取得酬劳必须具备的要件 1.促成所介绍的合同成立。但也有学者认为房屋买卖合同的签订不代表交易最终能够完成,居间人的义务范围可不局限于促成买卖合同的成立,还...