浅析剩余法在土地估价中的运用浅析剩余法在土地估价中的运用 摘要：随着土地估价事业的进展，土地估价理论与土地估价实践得到了很好的结合，剩余法作为三大估价方法的补充，在估价实际中得到了广泛的运用，本文从剩余法的特点、估价思路及运用的要点难点进行了梳理，并提出相应见解。 关键词：土地估价；剩余法；运用。 中图分类号：F301.23 文献标识码： A 在土地估价测算时，通用的估价方法一般有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法等，在土地估价实务中，除了常用的市场比较法、收益还原法、成本逼近法外，剩余法也得到了广泛的运用，而且剩余法比较适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，尤其在土地市场发育相对滞后的小乡镇的宗地地价评估更是得到较多的运用。 一、剩余法定义 剩余法是通行的地价评估方法之一，又称假设开发法，是在估计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建造房屋的开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等后的价格余额来确定待估土地价格的方法。其公式如下: V=A-B-C 式中：V--待估土地价格； A--开发完成后的土地总价格或房地产总价格； B--整个开发项目的开发成本； C--开发商合理利润。 或者分解为： 总地价＝估计开发完成后不动产总价－建筑开发成本－投资利息－投资利润－销售税费 二、剩余法是综合的估价方法 从剩余法计算公式可以看出，剩余法评估地价必须确定开发完成后不动产总价和整个开发项目的开发成本。确定开发完成后不动产总价不是简单的土地总价与房屋建筑物总价的加和，而必须根据宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采纳市场比较法与长期趋势法结合进行；对于开发完成后拟采纳出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采纳收益还原法与长期趋势法来确定其价值。在估价实际中，由于房地产市场发育成熟度不同，对房地产市场发育成熟完善区域，市场交易比较活跃，比较容易找到与预估房地产相类似的案例，可以选择市场比较法进行；而对房地产市场发育相对滞后的区域，如乡镇、拟开发区等，不易于找到三个以上与预估房地产相类似的成交案例，则一般通过调查市场租金水平确定预估房地产最有可能的客观租金水平，再用收益还原法将出租纯收益转化为房地产价格。无论是选用市场比较法还是收益还原法估价，最后都必须再通过数理统计方法或建立数学模型最终确定开发完成后不动产...
