第1页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共31页喜洋居商铺、写字楼整体发展战略及营销策略报告红方格广告策划有限公司2005年10月前言第2页共31页第1页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共31页本方案是在我司对项目所在区域进行深入市场调查的基础上，根据市场调查的依据，针对本项目的整体开发策略、定位策略和营销策略等方面对本项目进行深入阐述，并提供初步建议，同时初步明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。第3页共31页第2页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共31页第一部分分析篇一、市场基本概况第4页共31页第3页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共31页1、项目优势分析：地段：本项目位于天河CBD区次中心，中山大道西，天河公园对面，由于受到天河CBD区商业发展的辐射，随着天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，近年来项目所在区域的商业得到迅猛的发展，商业发展前景非常广阔。交通便利：市内数十条公交路线行驶其中，无论是北上、南下、东去、西返，都十分便捷。项目所在区域目前拥有万佳、好又多等大型超市，区域商业发展前景十分看好。本项目一线临街，商业价值相对较高。项目所在区域正逐步形成多个住宅小区，这位本项目提供越来越多的商业人气。2、项目劣势分析：项目商业部分体量较小，难于形成规模效应。虽然天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，但是现阶段的商业氛围还不够。由于项目所在区域外来人口较多，而其中多数人大都在市中心等地上班，他们早出晚归，因此，造成项目所在区域白天人气不足。3、我们面临的问题：第5页共31页第4页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共31页如何实现项目利润的最大化原则？如何解决投资者对项目经营的信心？如何解决销售与经营两者的矛盾？4、机会由于项目所在区域的夜间经济不够发达，造成区域居住者大都往市中心跑的局面，因此，本项目在白天经济的基础上，兼顾区域的夜间经济，这样就能够使项目在区域中脱颖而出。随着广州中心办公用地的逐渐减少，中心区域写字楼的租金逐渐高升，必然把众多成长型企业往中心区域周边挤压，而本项目地处广州CBD次中心区域是众多成长型企业办公的理想之地。，因此，在本项目引进写字楼，拥有广阔的市场前景。第6页共31页第5页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共31页第二部分目标篇第7页共31页第6页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共31页一、发展目标写字楼发展目标：突破传统办公空间概念，使项目发展成为天河办公次中心成长型企业标志性办公场所。商业发展目标：塑造独特而符合目标群体的商业街形象，突破社区商业街中心的传统范畴，确立项目商业在所在区域商业街中的典范地位，使商业街成为项目所在区域的消费中心，实现销售、招商、经营管理与品牌多赢局面。二、销售目标开盘时：完成销售50%；开业前：完成销售90%三、招商目标具体目标：开业前完成90%以上的招商。引进数家主力店、知名品牌店，通过主力店和品牌店吸引经营散户的进驻。第8页共31页第7页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共31页第三部分策略篇第9页共31页第8页共31页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共31页一、项目整体开发策略1、项目开发思路：结合项目区域市场的情况，我司认为，本项目的开发必须走产品差异化的路线，寻找市场空白点。根据区域市场的特点，如果项目进行纯住宅项目开发，项目可获利润少；而如果项目进行纯商业开发，则项目总体单价会过高，同时投资开发风险较大。因此，建议项目以投资型物业为主，采取商业、写字楼与住宅相结合的开发模式，这样即可保证项目的利润，同时可确保项目的销售与租赁。2、项目开发理念：（1）全面创新策略——创新意识渗透每个...
