目录宇鑫国际广场可行性分析报告Ø第一部分区域经济与房地产市场Ø第二部分项目解析Ø第三部分项目定位Ø第四部分项目财务分析目录1、区域经济与房地产市场第一部分区域经济与房地产市场Ø商丘经济发展分析Ø房地产供求分析Ø房地产发展预测(数据来源：商丘市统计公报)从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP增长幅度一直保持了较高增长率，受2008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。从2005-2010年商丘人均GDP平稳持续增长经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础商丘经济环境分析GDP与省内各市比较情况(数据来源：河南省统计公报)2010年商丘市GDP居于河南省各地市中等水平，经济实力一般。但总体经济运行形势良好，继续保持平稳、较快的增长势头。商丘经济环境分析可支配收入平稳增长(数据来源：商丘市统计公报)人均可支配收入平稳增长，2010年达到11751元，但仍然低于全省平均水平（河南2010年城镇居民人均可支配收入为13200元），本市区人口消费力略显有限。商丘经济环境分析产业结构不断完善(数据来源：商丘市统计公报)第二产业比重较大，第一产业、第三产业的比重相当，白领阶层数量较少，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。2010年第三产业开始超越第一产业，并有良好的发展势头产业结构不断优化，有利于社会经济稳步增长，为房地产发展打下基础商丘经济环境分析城镇化率加速发展商丘市城镇化率较低，但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城市化率正在加速。城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展。商丘经济环境分析城市化进程可观按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速增长期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口劳动力过剩工业基础比较深厚，影响力明显增强，工业产业快速扩大，工业接收大量农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移商丘经济环境分析•城市经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。•商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。•按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。小结房地产投资保持高速增长（数据来源：国家统计网）2004年—2010年房地产开发投资增幅基本保持在20%左右，2008年受宏观调控影响，房地产开发投资增幅开始有所回落，房地产投资过热势头得到了初步遏制，并逐步趋于稳定、规范。商丘房地产供求分析商品房开工建设与销售（数据来源：国家统计网）2006－2010年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。2006—2010年，销售面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供应略显不足。2006—2010年除08年外销售面积增幅都在竣工面积之上，09年差距更是达到了近40%，房地产市场需求巨大。商丘房地产供求分析（数据来源：国家统计网）2004—2010年全国房地产开发投资中住宅的比例一直保持70%左右。住宅作为人们生活的必须品始终居于房地产开发投资的主导地位。商丘房地产供求分析住宅市场投资（数据来源：国家统计网）2004年—2010年，全国商品房销售价格持续上涨，进入2008年，房地产市场经过政策调控，经历了一轮低谷。同比大幅下跌13.96%。经过2008年市场低迷大部分刚性需求在2010年得到释放，出现增幅近23%井喷式的增长！商丘房地产供求分析商品房销售价格房地产投资额高速增长（数据来源：商丘市统计公报2005年以来商丘市房地产投资高速发展，投资额保持在年增长40%左右以上，上升趋势明显。在2010年全国房地产市场处于下行阶段，商丘市依旧保持着高速增长。商丘的主力消费人群是自住型，...
