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第1页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共23页文艺路项目建议书一、项目周边环境及市场分析:1、区域环境分析◆文艺路居住人口数量庞大,属于老城区;人口素质一般。◆交通道路状况良好,人流量庞大,公交线路数量有限。◆周边建筑陈旧且拥挤不堪。缺乏绿化环境。◆大型购物设施、教育环境、餐饮服务、医疗机构比较完善。文艺路十字自身已经形成较完善的商业区,距古城区仅5分钟车程,居住或商务出行便利。第2页共23页第1页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共23页2、区域人群、目标客户分析:本案地处西安市文艺路南段,人群多以测绘业、商业及周边原居民为主,如测绘、花卉、盆栽、宠物、商超、布品、服饰、餐饮等从业人员为主,其中办公部分将会吸纳南二环沿线成功商业人士及附近投资客,大的分类有:◆测绘、设计院及长安大学教师,其收入水平相对较高,对该地段情有独钟;◆南二环沿线的企业中层或白领,这些人的置业较为理性,对职业发展前景有一定计划,有办公需求。◆文艺路布品经营者及其它如花卉、水产、餐饮、商超从业人员,这些人大多积累有一定经济基础,非常认同该区域,为了经营便利打算长期居住。◆原居住者,这些人对文艺路有较深的情结,也有相当的积蓄,多为改善居住条件。◆纯投资者。对目前的房产投资充满信心,好地段的更是不惜代价。第3页共23页第2页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共23页◆雁塔路沿线电子产品经营户。3、区域商铺经营及租销分析:◆文艺路南段商业多以花卉、盆栽、水产、宠物及餐饮业为主,店面装修及整体经营水准不上档次,目前缺乏待租待售铺面。◆临街商铺租金价格约70~100元/㎡/月。并且因为南端变电站的影响,二环上的人气也被隔断。二、项目整体市场分析及建议:1、项目整体分析:①位置:本案东临文艺南路,地处南二环与文艺路十字之间,项目北距建设路西口约150米。②环境:项目周边整体人居氛围较浓厚,但总体缺乏档次,区域整体建筑密度过高,内部绿化及外围第4页共23页第3页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第4页共23页公共绿地空间缺乏。③产品:目前项目产品已经定型,纯现房,其外立面、景观绿化、管道等都已经形成硬伤,整体产品属于中高端物业;遗憾的是设计过时,外立面已略显陈旧。④项目SWOT分析:◆优势:居住氛围较浓;因为长时间的生活聚集和沉淀,项目周边关联生活配套比较齐全。商业氛围浓厚;以布匹为核心的市场长时间经营良好;花鸟、自行车的经营也小有规模。交通配套较为健全;依托文艺路、南二环、友谊路、建设路等,路网完善。全现房,多层框架结构电梯洋房,建筑品质、户型结构良好。一层独立停车房,为高品质生活提供了良好的配置。117㎡两室两厅、143㎡的三室两厅、182㎡的四室两厅都属于享受型品质空间。第5页共23页第4页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第5页共23页◆劣势:外立面略显陈旧,整体形象落伍;没有景观、绿化,建筑密度高,楼间距窄,缺乏活动空间;两室户型卫生间过小;楼梯走道管道外露,门窗材质粗陋,进一步损害了产品价值和形象。◆机会:周边可售房源目前相对较少;宏观经济过热,货币贬值明显,居民置业需求旺盛;◆挑战:周边显性竞争明显;北侧两个项目2个月内会相继开始发售,会吸纳分流一部分本项目客户!总结:◆受产品的特殊性制约,销售的灵活度较小;第6页共23页第5页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第6页共23页◆周边市场在售个案品质较好且基本消化,但不乏后起之秀;◆地理位置的优势性一般,该地区人流密集区为文艺路十字商业区到建设路餐饮区,呈“L”型,本案临街人流量相对有限;2、项目价值解析价值解析(按照4500/㎡成本核算)项目总面积:12000㎡住宅部分:6层:48套:总面积约:7020㎡车库部分:1层:27个:总面积约:800㎡公寓部分:6层:总面积约:3400㎡东面临街商铺:1层:总面积约:500㎡北面临街:1层:总面积...

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