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1金地贝福里花园二期项目建议2一、成都房地产市场发展基本特点和趋势（一）、成都房地产市场发展的基本特点1、成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市发展的关键时期，其房地产的开发由前几年的集中在一环至二环路间的开发转向三环路，乃至三环路以外和城郊结合部开发，以及更远郊的郊区楼盘开发并举的局面。2、城南成为公认的富人区，三环内的开发已接近尾声，三环外的城南将是未来5年内成都开发的热点；城西目前正成为开发的热点，城西的土地和居住价值得以回归；城东的房地产开发目前正处于“竞争加剧，片区形象上升”的过程；城北的发展较为缓慢。2004年成都市各方位房地产项目投资额比例图2004年1-11月成都市各方位房地产项目投资额城东,46.1,30%城西,55.43,35%城北,23.98,16%城南,28.79,19%32004年成都市区各方位住宅价格对比图2004年成都市区各方位住宅价格对比303335123110266305001000150020002500300035004000城东城南城西城北3、成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止基本已被完全消化。目前存在的主要问题是开发跟不上需求的增加。2004年1——11月成都市商品房空置率持续下降，第一、第二季度成都市区商品房价格、住宅价格都发生较大幅度上涨，然后商品房价格在第三季度开始回落，而住宅价格涨幅明显减缓，进入第四季度，商品房价格开始上走，住宅价格下半年整体上始终保持缓慢增长的势头。2004年成都市商品房房价涨幅达到16.98%。42004年成都市商品房价格变化情况图2004年成都市商品房价格变化情况01000200030004000商品房价格335935123762365136613713住宅价格2923308032013197336232072003年全年2004年一季度2004年二季度2004年三季度2004年10月2004年11月2004年成都市商品房空置率情况图2004年成都市商品房空置情况050100150200250万平米空置面积213.2157.7174.1168.8166.3157.9152.8152148.8145142.72003年底2004年2月2004年3月2004年4月2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年102004年1154、住宅产品在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象等日益成为重要品质指标。同时，高品质而非高档次的精品住宅越来越赢得消费者认同，竞争的加剧促使开发商更加注重产品的内涵质量和外在形象。6（二）、2005年房地产市场发展趋势前瞻1、房价上涨，涨幅下降由于土地的稀缺性，目前成都市区土地（特别是三环路以内）已经基本被开发商圈走。由于土地的升值，和其他开发成本，如建材、资金成本等的提升，加之目前成都的开发利润空间无法消化这些新增成本，这是目前开发商必须面对的客观现实。房价的上涨主要是通过供需关系决定的：一是商品房市场需求潜力巨大。主要是以下4个方面：外地人在蓉购房需求不断增长。2004年外地人购买的新建商品房面积为397.63万平方米，占商品房销售面积的47.9%，比2003年增长5个百分点。改善性住房需求成为增长的主要因素。根据成都市房地产信息中心调查，成都投资型购房的比例为11.3%，绝大部分购房的目的均为自住。旧城改造引发被动需求。城市人口增加带来的住房需求。二是供应加大，2003——2004年，成都市区的住宅消费一直处于一种消费的“饥饿”状态。主要是由于开发土地少，囤积土地7多形成的供应量不足。2005年将是众多大盘集中上市、供应量急剧扩张的一年，同时，部分被动需求减少，如大规模城市拆迁已经完毕，这部分是过去三年房地产市场火暴的一大功臣。因此，2005年将是回归供需平衡点的一年，房价上涨速度将逐渐下调。同时，过去两年，住房是供不应求的局面，不仅消耗了前几年的存量，而且新建的商品住宅也基本销售。由于市场环境好，开发商考虑的不是能不能赚钱，而是能赚多少钱。因此，从降低成本，规避政策市场风险出发，有地的开发商将尽快组织开发，尽快实现收益，从而将在2005年至2006年出现集中上市的局面，其相互的市场竞争将会一定程度抑制房价增长。因此，我们判断2005年，商品房价格将继续上涨，但涨幅将有所控制，预期在5%—10%之间。2、政策进一步从严控制2005年政府对土地、金融政策将继续从严控制。另外，政...