第1页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共24页瑞驰新天地邻里中心项目运作思路销售部第2页共24页第1页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共24页本案的分析研判形势，寻找解决方法陆家商业自04年底以来，新增供应量达十六万平方米以上，相当对陆家十一万的总人口，人均新增1.5平方米以上，一般来说城市人均商铺面积在1平方米左右较为适宜，陆家人均占有在两平方米以上，商铺供应量明显过大，「瑞驰新天地」销售形势不容乐观。必须找到新的突破方法，才能解决目前的销售难题。「瑞驰新天地」在前期未经内部认购，在客户量不足的前提下仓促开盘，未能形成热销局面，这对后期购买客户的信心形成较大的影响。「瑞驰新天地」在宏观调控的外部环境中开盘，此时投资客户的信心已受重创，客户对购买商铺像早几年那种迅速升值已不抱幻想，此时「瑞驰新天地」开盘时未留下即买即增值的现实空间，而是采用了5300元/平方的价格开盘，因此未能给客户留下较好的印象，增加了后期推广的阻力。「瑞驰新天地」销售现场的解说也不具有太大的吸引力，未能充分解说本案的价值。鉴于以上形势，解决方法有：1、对产品作整改，在市场研究的基础上，比如探讨「瑞驰新天地」的部分二三层面积能否改为单身公寓的形式销售；2、重新定位本案，采取新的推广手段；3、招商与销售并行，争取以租带售，促进销售。第3页共24页第2页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共24页重新确定本案的规划核心打造昆山陆家社区商业示范点本案是一个标准的商业地产项目。第4页共24页第3页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共24页本案的规划核心●五大基本规划核心：核心一邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。核心二邻里中心可视为社区商业中心的概念，是相对于市级商业中心孕育而生的。核心三以高销售价格对应高租金商铺为规划的基础。核心四核心五在发展商获取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为本案商业运营的基本费用，从而降低纯商业模式的风险。●核心概念阐述：○核心一说明如果说过去的两年是名副其实的商业地产年，那么未来2到3年商业地产的主题将是社区配套商业。邻里中心的成功经验就是：首先，在功能定位上，以服务业为主（占80%），其中又有40%到50%是餐饮业。其次，采用商业地产开发模式，并转让产权。第5页共24页第4页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共24页其三，在管理模式上，一开始就实行市场化运作，从原来单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。○核心二说明“社区商业”内在的分量在于：便民利民、巨大商机、提升社区形象……。许多大城市开始关注这一领域。回望身边的各种商业形态，我们发现，关于社区内的商业规划明显滞后。针对本案位于昆山市陆家，就当地而言根本没有所谓的社区商业的定位和规划，所以说邻里中心是本案商业和销售推广的最佳定义。○核心三说明昆山商业房地产市场泡沫严重，租赁市场和投资市场比例失调，可见昆山商业地产市场在此方面是非常不理性和不成熟的。针对投资市场对套利的预期，用以对应的有效销售方式即在统一规划的基础上，在将商品和业种严格区分的前提下，以高销售单价对应高租赁单价，以单一区域来对应相应的销售返租成本和经营成本，而不进行全部平均分配，从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的，以达到船小好调头的原则。○核心四说明本案是标准的商业地产项目，绝非单一商业项目和地产项目，有机的结合商业地产四大操作要素(即定位、销售、招商与经营)是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免混乱销售的情况，也可避免胡乱招商的情况。○核心五说明陆家区域经济特征比较明显。其商业目前的形态为批零市场和二线品牌专卖店不太发达，但餐饮及娱乐休闲十分发达，作为销售终端成本主要构成的租金水准较低且短期内无上...
