第i页共xlix页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第i页共xlix页资富集团彩田项目商业部分定位及价值分析香港正佳物业专业水准,构筑卓越品质刘兵目录第ii页共xlix页第i页共xlix页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第ii页共xlix页1.前言2深圳市房地产发展状况及特征分析3项目周边状况-4项目的总体定位-5本案市场定位-6商业物业产品定位7租售价格策略8开发经营策略建议9结束语1前言本项目所直接针对的对象和层面有着根本的区别。其中发展商、投资商、经营者和终端消费者在当中分别扮演不同第iii页共xlix页第ii页共xlix页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第iii页共xlix页的角色。既有矛盾的冲突，也有利益的统一；既相互制约，又紧密依存。因此报告中某些观点和取向分别出自不同层面的不同角度，也分别代表各自不同的利益。我们相信站在不同市场，观点将有差异。香港正佳物业公司唯有将这些观点层层剖析，力求真实客观反映出来。方可有效把握和平衡其中尺度与关系，希望在市场对接中发现矛盾，进而解决矛盾。我们相信不同观点的论证和推敲，更有助于项目良性发展。1.1深圳市总体商业市场背景1)商场分割小铺位销售已风光不再曾经轰动一时的“女人世界”，开业后远未达到人们预期，“铜锣湾”至今仍处于低迷摸索，这使得将统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大厦的裙楼商场因新一佳著名商家的进驻，和发展商不惜血本10年8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。因为，这种形式存在许多的问题尚未解决：*产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。怎样使小业主的利益得到保障？一旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平衡？第iv页共xlix页第iii页共xlix页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第iv页共xlix页*铺位划分过细、过小不利经营者使用。发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细、过小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决，从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦经营客退出重新招租时，必将引发各种矛盾。*经营管理水平是影响商场存活的关键因素。商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经营的问题，这是导致目前众多商场失败的直接原因。*发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。一个新的商场开业需要培育市场的时间,发展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承受短期利益的损失，如减免租金、管理费等，这些措施对发展商的资金压力较大，发展商面临能否坚守难关的困惑；而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适当优惠，则商场招满有一定困难，严重的会导致无法开业，发展商届时将面临更为严峻的形势。2)街铺始终受市场钟爱与上述情况不同，街铺产权独立，受其他干扰因素少，客流量仅受街道人流的影响，生意好做长久，租金稳定。因此，商铺的售价也稳定而高企，街铺的价值为许多投资客和经营者认可，易受市场追捧。第v页共xlix页第iv页共xlix页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第v页共xlix页3)专业市场增多，竞争更加激烈：订立明确的主题，走专业化路线来吸引客户的专业市场越来越多。但是做专业市场需要一定条件才能成功：*可借用的资源优势*规模、交通、配套等自身硬件条件*“放水养鱼”的可持续发展策略*和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势*有较强昭示力*原则上不单纯依赖批发客户，还应具备较多的周边零售客户，以积聚人气*专业的商业经营管理*充足的资金、人才储备只有满足上述全部或多项条件的专业市场，才有可能成功，如：享誉全国的赛格电子配套市场，就是依靠华强北是众多的电子生产商集...
