第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共8页所谓“钻研”，就是要在金属上占有一席之地，让石头开一个缝……——《评估一点通》（立信会计出版社，2003年）作者陈淑亭心到则不难——心儿和你一起走，说好不保留淑亭宗旨务实者会考试——不再有“做业务行考试不中”的难堪考试者会务实——不再有“考过后不会做业务”的尴尬一目了然——便于考生心领神会淑亭特色一览无遗——便于考生各取所需一劳永逸——便于考生执业查询障叶移去见泰山——如：为你压缩冗长例题淑亭苦心添枝加叶易理解——如：为你合并公式、例题在线演示学亦悦——如：为你附上“淑亭专栏”第二章资产评估的基本方法§1市场法定义——类似资产成交价格信息估测一、涵义思路——直接比较和类比调整应用——直接、有说服力有活跃的公开市场——排除了个别交易的偶然性第2页共8页第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共8页二、基本前提功能可比——用途、性能类似有可比的资产交易市场条件可比——供求关系、竞争状况、交易条件等成交时间——近期、影响可调整选择参照物——三个以上→避免特殊、偶然因素影响房地产——地理位置选择比较因素——对评估值影响大的基本程序机器设备——技术水平对比指标、量化差异——数量化、货币化调整差异→初步评估结果综合分析确定评估值——可将参照物调整值平均三、基本程序+有关指标资产的功能——功能好则价值高外观、结构等实体特征+工艺水平等质量影响因素市场条件——供求关系等市场变化交易条件——交易批量、交易动机、交易时间其他——具体因素如设备制造厂家等直接比较法——单因素+可比性要求高+应用少四、具体评估方法评估值=参照物成交价*（评估对象某特征/参照物某特征）类比调整法——多因素+难度大+应用广评估值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值市价类比法=参照物售价*功能差异修正系数*…交易情况修正系数=870*100%*106%*100%*102%*0.9659评估值=参照物成交价*（评估对象生产能力/参照物生产能力）功能价值法=10万*（90/120）可利用生产能力等功能指标评估值=参照物成交价*（1+价格指数）价格指数法=10万*（1+5%）评估对象和参照物的时间因素差异考虑并仅考虑评估对象和参照物的新旧程度差异具体市场法成新率价格法评估值=参照物成交价*（评估对象成新率/参照物成新率）第3页共8页第2页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共8页成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）评估值=参照物成交价*（1-价格折扣率）市价折扣法=10万*（1-40%）只适用于仅有交易条件差异——快速变现利用参照物的成本市价比率成本市价法评估值=评估对象现行合理成本*（参照物成交价/参照物合理成本）=20万*150%评估值=评估对象年收益额*参照物市盈率市盈率乘数法=1000万元*20主要适用于企业整体价值评估交易情况修正——交易B较正常价1-2%、交易D较正常价1-3%交易日期修正——→评估当期价、ABCD各+6%、7%、12%、10%因素修正区域因素修正——待估土地设为100、ABCD各为100、88、108、100概况修正——待估土地面积大条件好→+2%个别因素修正土地剩余使用年限修正（待估土地尚可用30年）=[11/–（1+8%）30]/[1-1/（1+8%）35市价类比法计算范例交易实例A修正后的单价=870*100%*106%*100%*102%*0.9659交易实例B修正后的单价=820*100/98*107%*100/88*102%初步计算实例C修正后的单价=855*100/97*112%*100/108*102%*0.9659实例D修正后的单价=840*100%*110%*100%*102%土地评估单价=（909+1038+901+942）/4=948（元/平方米）平均求值土地评估总价=600*968（元）§2收益法定义——预期收益的现值一、涵义思路——预期收益还原、本金化、折现、将利求本应用——易接受（预期产出能力、获利能力）第4页共8页第3页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共8页预期收益——可合理预测（主、客观影响因素）+可货币化二、基本前提折现率or本金化率（所承担的风险）——可预测（行业or地区or企业风险）+可货币化预...
