从区域特征判断主流客户群客户定位思路。根据区域个案分析判断初步客户群借鉴城市次中心发展趋势修正目标客户高层高端客户调研/确定最终客户定位及特征福田区福田区罗湖区罗湖区客户次要来源客户次要来源客户主要来源客户主要来源约45%约45%约2%约2%约3%约3%约8%约8%南山区南山区坂田客户坂田客户龙华本地客龙华本地客约42%约42%来源于中原代理项目成交客户数据来源于中原代理项目成交客户数据二线拓展区各类客户比例/置业用途本片区客户关内客为主（其中福田客占绝大多数），其次是龙华本地的客户置业用途排序：投资兼自住〉投资〉自住本片区客户关内客为主（其中福田客占绝大多数），其次是龙华本地的客户置业用途排序：投资兼自住〉投资〉自住二拓区龙华/福田客户组成目前的二拓区（中组团）主流客户群福田区福田区龙华与二拓区交界处龙华与二拓区交界处客户次要来源客户次要来源客户主要来源客户主要来源约14%约14%约1%约1%约18%约18%南山区南山区坂田客户坂田客户龙华本地客龙华本地客约68%约68%来源于中原代理项目成交客户数据来源于中原代理项目成交客户数据周边区区域各类客户比例/置业用途周边区域典型楼盘（锦绣江南等）客户龙华本地客为主，其次是坂田和福田的客户置业用途排序：自住〉投资兼自住〉投资周边区域典型楼盘（锦绣江南等）客户龙华本地客为主，其次是坂田和福田的客户置业用途排序：自住〉投资兼自住〉投资龙华/福田客户组成目前的二拓区（中组团）主流客户群福田客户福田客户中组团客户中组团客户由于关内供应的严重不足、价格高企,导致市场出现明显的“挤出”效应，大批客户由关内向关外迁移。其中福田客户主要被“挤”向地理位置接近的龙华片区。客户群初判，扫描最有可能的两类客户深圳湾填海区深圳湾填海区龙华片区龙华片区宝安中心区宝安中心区罗湖客户罗湖客户福田客户福田客户南山客户南山客户2000年以前2000年以前01-04年01-04年2005年2005年客户流向客户流向中心地带土地供应枯竭、价格高企,，市场出现明显的“挤出”效应，大量福田客户被“挤”向其他区域。深圳城市发展脉搏深刻影响城居生活变迁来源于中原深港研究中心数据刚性需求——福田产生巨大挤出缺口10020030040019992001200320052007年上半年福田区南山区10020030040019992001200320052007年上半年福田区南山区06年，南山和福田二级市场销售面积分别为125.2万和73.2万，推售面积各为136万和68.5万07年上半年，南山42.67万平米，福田35.24万平米；但推售面积分别只有25.32万和17.64万供求比严重失衡，刚性需求愈发强劲！06年，南山和福田二级市场销售面积分别为125.2万和73.2万，推售面积各为136万和68.5万07年上半年，南山42.67万平米，福田35.24万平米；但推售面积分别只有25.32万和17.64万供求比严重失衡，刚性需求愈发强劲！2001200220032004200520062007年1-6月罗湖批售面积132.199.9699.9875.3585.3939.5111.31销售面积97.85119.8111.08126.8100.1553.122.91福田批售面积139.08271.9116.65163.568868.517.64销售面积155.44186.29186.59121.8172.7373.435.24南山批售面积135.39242.95281.66205.14107.713625.32销售面积135.2173.18222.6271.44157.75125.242.67盐田批售面积10.6825.123.4412.2217.421.12.44销售面积7.979.3824.3917.6221.7715.611.52宝安批售面积117.86150.29134.31177.13244.8255100.4销售面积86.75111.31142.53167.77266.25250122.57龙岗批售面积112.03171.285.49163.04175.05176.0886.98销售面积110.51124.45124.82143.82182.49200.7107.57科企员工增多富士康、华为、新天下等多个大型科技企业的落地发展，高新科技产业园的建设，产生了大量的置业需求。本地客户增多随着近两年龙华房地产飞速发展，本地居民的居住观念发生改变，越来越多的本地居民走出农民房，选择商品房。龙华（中组团）本地置业群体——实力不断壮大的“本地人”来源：福田／龙华及中部组团用途排序：自住兼投资/投资/自住主流群体：换房客，首次置业者为最主流的置业群体。换房客户价格承接力强，以中小三、四房需求为主，首次置业者，以解决基本居住层面为主，未来有较强换房需求。...
