UrbanLandValuationUrbanLandValuation城市土地评估武汉大学资源与环境科学学院主讲人：唐旭综合作用分P因素作用分Pi上节回顾上节回顾城市土地利用特点分析定级因素因定级因素因子体系确定子体系确定定级因素因定级因素因子体系确定子体系确定定级实体因子定级实体因子指标分析指标分析定级实体因子定级实体因子指标分析指标分析定级因素因定级因素因子权重确定子权重确定定级因素因定级因素因子权重确定子权重确定作用半径Rjk功能分Fjk定级定级因素因素影响影响空间空间分析分析定级定级因素因素影响影响空间空间分析分析土地级别聚类划分土地级别聚类划分土地级别聚类划分土地级别聚类划分土地级别结果检验土地级别结果检验土地级别结果检验土地级别结果检验土地定级成果整理土地定级成果整理土地定级成果整理土地定级成果整理评估区面积S土地定级单元分土地定级单元分类划分类划分土地定级单元分土地定级单元分类划分类划分因素权重Wj编绘土地定级编绘土地定级工作底图工作底图资料外业调查资料外业调查空间定位空间定位多因素综合评判法定级流程多因素综合评判法定级流程§3.1城市土地定级概述§3.2§3.2城市土地定级城市土地定级的多因素综合评判法的多因素综合评判法§3.3城市土地定级的级差收益法§3.4城市土地的地价分区定级方法§3.5城市土地定级的实例§3城市土地定级§3.2城市土地定级的多因素综合评判法一、多因素综合评判法思路二、定级因素因子体系确定三、定级因素因子权重计算四、定级因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分六、定级因素影响空间分析七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（一）土地定级单元（一）土地定级单元空间离散空间离散空间聚类空间聚类土地定级单元：土地定级计算指标的空间载体基本单位，是土地级别聚类统计的基础。是按照一定规则将评估区进行空间图形分割后的可供比较的均质的地块。五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法11．．叠置法叠置法叠置法又称为主要因素分值重叠法，在资料收集、调查基础上，按照前面提及的土地评价因素分析法，得到影响土地质量的主要因素，讲收集到的资料，通过数学变换得到可比较的分值。利用分层设色法或等值线法，分别构成各自的影响分值分别图，然后讲采用的两个或更多主要因素分值图重叠，由此而产生不同的图斑，再依单元划分的原则进行图斑的修订，最后形成单元图。步骤：①主要因素的确定和分值图绘制；②利用等值线图或分值图进行叠加得到封闭图斑；③划分定级单元。因素因素11分值分值分布图分布图因素因素11分值分值分布图分布图边界叠加分边界叠加分割图割图图层叠加分析过程五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法22．主导因素判定法．主导因素判定法主导因素即对土地级别有重大影响，在定级因素权重体系中所占权重较大的因素。（1）选择两个以上的主导因素，作为划分单元、检测单元部部均值的标准。（2）根据据主导因素分值变化规律特点，选择突变曲线段突变点的位置作为单元边界，结合城市结构和其他定级因素分值变化特点，把因素得分基本一致的区域，划为一个单元。······123456P2P1··L特征曲线和突变点确定特征曲线和突变点确定1L···2···6543flP1P2··特征曲线与突变点剖面投影特征曲线与突变点剖面投影投影变换33．．网格法网格法网格法分为固定网格法和动态网格法。这两种方法均是以一定大小的网格作为定级单元的。用计算机辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分为若干面积相同的矩形网格。五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法面积面积<<0.25ha正方形边长<50M固定网格法固定网格法的具体操作是依一定的经验，给出一个统一的面积限制，然后将同样面积和几何现状的网格布满全部评价区域且单元不再变动。在实际操作中往往采用格点替代正方形。五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（二）...
