超越未来一战成名海骏达蜀都一号策略执行纲领2010.03本项目核心价值体系？——卖什么本项目目标客户群体？——卖给谁本项目终极行动纲领？——怎么卖项目核心堡垒一项目核心堡垒二项目核心堡垒三基于前期市场及客户研究、项目定位的有效沟通，本次主要解决以下问题：本项目三大核心堡垒本项目的核心价值是什么，如何才能从大城西及片区众多楼盘大鳄中脱颖而出？——卖什么1蜀都新城位于成都西部副中心郫县，已成为成都重点发展的热点区域郫县是成都重点发展的西部副中心，具有极高的区位优势；2010年5月12日，快铁将正式开通，链接火车北站至都江堰，而郫县作为重要中间站，将受益明显；城西本区域区域内典型项目客户变化过程万景峰客户组成情况万景峰：其客户组成明显区隔于目前区域现有项目情况，高新西区客户比例占主导，已经改变了区域原有传统项目客户组成惯例；弗莱明戈客户组成也由前期以郫县客户为绝对主力开始转变，高新西区客户比例在逐渐增加，特别是电梯产品意向性客户；中信未来城成交客户中，高新西区和大城西客户比例占到50%左右；从目前区域典型项目的客户变化过程可以看出，高新西区及大城西客户是存在较大挖掘空间的；区域选项发展潜力大环境较好价格较低有抗性郫县老城区96%1%1%2%郫县新城区97%2%0%1%红光犀浦80%10%3%7%高新西区43%20%20%17%大城西38%22%25%15%在对区域有了解的客户中，有65%对区域比较认同，认同点主要体现在发展潜力大和价格低两方面。而对区域有抗性的客户比重只有9%左右；在区域了解的基础上，对本项目所在区域的看法对本项目所在区域的看法13%18%9%65%发展潜力大有抗性环境较好价格低客户认知测试区域选项交通不便配套缺乏属于郫县区域陌生郫县老城区27%50%13%10%郫县新城区33%47%11%9%红光犀浦42%37%13%8%高新西区63%22%10%5%大城西71%20%5%4%在对区域有抗性的客户中，有70%主要体现在交通不便和配套缺乏两方面，其中高新西区和大城西客户尤为明显。存在抗性的客户，对本项目所在区域的看法客户认知测试区域选项是否郫县老城区85%15%郫县新城区90%10%红光犀浦75%25%高新西区55%45%大城西50%50%轻轨开通临近，打算在本区域购房的客户比重由60%上升到80%，同时增加了20%由“否”向“可以考虑”转变的客户，也就是说，轨道交通对本项目的将可能会带来20%-40%的客户量提升；轻轨的开通临近对郫县及周边区域客户量的提升作用变化不大，提升的量主要集中在高新西区和大城西区域；轻轨开通在本区域购房的打算0%20%80%是可以考虑否轻轨交通对本区域购房的意向转变客户购买意愿测试客户对区域的认知：大城西客户对本区域认知点：区域发展潜力、快铁、升值空间；大城西客户对本区域抗性：目前交通不便、配套尚待完善；地块号净地面积用地性质容积率资源条件开发等级3号地39.32二类住宅≤4.0临创智公园二级7号地22.40二类住宅≤4.0临摸底河二级10号地59.99二类住宅≤4.0临摸底河三级11号地91.10二类住宅≤4.2临摸底河+创智公园一级本项目分四块地，划分较为临散，整体容积率较高，单块土地规模较小，规划限制较高；地块临近创智公园和摸底河，景观资源良好，具备充分的打造和提升空间；项目处于蜀都新城核心位置，充分享受新城配套；项目本体分析【外部资源】：紧邻创智公园，共享有优质景观资源以及多个特色公园、超五星级酒店•景观：–位于中信蜀都新城规划的景观主轴–项目7号和10号地块紧邻新城内唯一的水系，现在已经开挖河渠–紧邻一期启动的创智公园，公园采用环岛设计，水景与建筑共筑新城标志景观•区域配套：–超五星级酒店–创智公园–音乐广场–雕塑公园–艺术公园创智公园成都电子高专摸底河【内部优势】：拥有较长水岸线资源、依托新城整体规划优势，内部配套多所学校及医院资源优势–水资源：新城规划摸底河流经本地块，拥有较长的河岸景观；–绿地空间：区域内拥有大量的绿地空间；规划优势–地块内部规划幼儿园以及中学。–项目规划融入新城整体科学规划。3号39.32亩7号22.4亩10号59.99亩11号91.1亩创智公园成都电子高专摸底河开挖河道中学医院位于西部新中心核心区位，区域发展潜力大，第...
