富春东方万轩大厦营销推广方案2005-12-14目录第一章市场调研及分析--------------------------------------------------3第二章项目定位及分析----------------------------------12第三章营销总体策略------------------------------------19第四章营销执行策略------------------------------------24第五章入市时机判断------------------------------------39第六章营销费用预算------------------------------------42第一章市场调研及分析自2004年始，深圳写字楼市场迎来发展高峰，各种指标纷纷走高。特别是供应方面，存量巨大，竞争更趋激烈，这给2005年带来了较大的市场压力。跟去年同期相比,2005年1—3季度写字楼总体表现为：新供应量激增，买卖成交单数下降幅度大、成交面积略有下降、成交均价大幅度上升。2005年是房地产的“政策年”。在新政的影响下，写字楼经历了一个短暂的市场观望期,买卖成交在7--8月份达到今年的最低谷。但在经济、政策等利好因素支撑下9月份市场开始全面回暖,未来一季度有望迎来今年写字楼市场供应与销售高峰。一、供应量分析（一）、新供应量分析:新供应总量激增，写字楼、商务公寓两分天下2005年前三季度深圳商用物业共有12个新盘面市:包括诺德中心环球发售;南方国际广场C、D“大使楼”面市;重新包装推出市场的中银大厦;城市综合体金中环商务大厦；鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际、星河世纪等四个新推的商务公寓；及已取得预售证蓄势待发的卓越时代广场、新世界中心、中国凤凰大厦、海岸城。12个楼盘总计供应面积为83.01万平方米,与去年同期相比，供应量激增一倍多，其中写字楼占供应量六成，商务公寓占供应量四成，（商用物业项目供应结构）所属区域项目名称商用物业面积（单位：㎡）面积分割（单位：㎡）均价（元/㎡）中心区诺德中心72629350--165014000南方国际广场40000150--130012000中银大厦29000130--10006800卓越时代广场9483569--48218000新世界中心107917113--97420000（预计）中国凤凰大厦106436公寓123-297写字楼180-440—金中环大厦103153公寓30-115写字楼310--46017000星河世纪126697公寓34--65写字楼60—11011000中心城鸿基俪景中心1500046--676400车公庙金润大厦32778180—118011000华强北鼎诚国际4249960-30012000南山海岸大厦5920031010000总计8301442005年，利好消息不断，特别是市民中心与地铁先后投入使用、中小企业板启动，以及中心区超乎常规的发展，使得各在建写字楼纷纷抢滩这个黄金时段推向市场。深圳国际商会中心、安联大厦等楼盘销售走强进一步刺激了各开发商的开发力度，全市商用物业迎来历史供应最高峰。（二）、主要在售项目分析:供应集中、层次分明(主要在售项目列表)所属区域项目名称写字楼面积（㎡）售价（元/㎡）中心区国际商会中心5616215000航天大厦5455212000诺德中心7262915000华融大厦7300012500大中华交易广场17000015000南方国际广场8700012000中银大厦290006800车公庙天安创新科技广场二期6800010000金润大厦3277811000华强北鼎诚国际4249912000南山新豪方大厦303717800中心城鸿基俪景中心150006400合计7309922005年,在售物业主要集中在福田中心区及其辐射区域，如中心区的安联大厦、诺德中心、华融大厦、大中华交易广场;车公庙的天安创新科技广场二期、金润大厦;华强北的鼎诚国际等。其它区域在售项目十分稀缺,只有南山的新豪方大厦和龙岗中心城的鸿基俪景中心。除却在售项目已销售部分,2005年1—11月,深圳办公楼市场供应量约为48万平方米,其中中心区占70%。区域是影响写字楼档次的重要因素,什么样的区域,就需求什么样的档次写字楼。在售项目呈现三个不同档次:中心区一支独秀,均为高档项目,销售价格超过1.2万元/平方米(中银大厦为整改项目,各种原因造成低价销售);泛中心区以中高档商务公寓为主,销售价格处于1.0—1.2万元/平方米之间;南山及其他区域写字楼供应量小,需求也少,多为中低档商务公寓,价格在8000元/平方米左右。二、买卖成交分析（一）、成交单数分析:进入门槛高,成交单数下滑幅度大(成交单数:单)季度年份1季度2季度3季度1--3季度200485460046819222005515385约2201120同比-40%-35%-5...
