北京世爵源墅别墅项目营销策划方案-120PPTVIP专享VIP免费

制订‘世爵源墅’自己的市场法则－‘世爵源墅’营销策划安排别墅市场的解析房地产是一个局；别墅是一个局；我们的对手－买房人也是一个局；要破局，先要入局！北京别墅市场印象市场篇北京的别墅印象，传统的就是机场路，就是西山，就是温榆河，要么靠近机场，要么有山有水，其实根本还是有钱，经济发达了，别墅也就有了，两者就像一对孪生兄弟，只不过经济是哥哥，别墅是弟弟，先有哥哥，后有弟弟；于是，有了BDA经济技术开发区，就有了亦庄的别墅；有了CBD，就有了京沈高速的别墅。别墅印象。BDA,没有山，也没有水，京沈高速边的别墅也不依山傍水，出来一个就被市场消灭一个；看来，别墅的文化生活才是市场所真正需要的。别墅印象。别墅解读。•从市场现状来看，有的别墅热销，有的别墅空置率较高，这说明市场的供给和需求较为严重存在错位的现象；•因别墅市场的行业利润率高，门槛较低，导致开发商进入这个市场的数量较多，使整个市场的开发量较大；•市场供应结构不合理，中高档别墅的比例过高，达到了50%以上；•北京的别墅大部分在克隆的是北美或欧洲的风格，同质化严重；•随着经济型别墅的进入，别墅本身的纯粹性、高端品质会发生异化。精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代。区域别墅印象应该说：京沈高速边的别墅之局是个好局！京沈高速边的别墅之局近几年，京沈高速沿线别墅带逐步形成，以交通便利性为地区的主要优势，但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升，因此价格普遍以中低价位为主，大规模的开发也使各项目自成体系，但未形成类似温榆河和京顺路一样的集中热点。但是不管是康城2－香草天空，还是安德鲁斯，虽然价格不像机场路动辄3000美金，可从2004年后，开发商几乎就没有犯过愁。项目物业类型建筑面积容积率报价尚东庭叠拼、联排1282000.934500运河上的院子联排、独栋739000.3316600康城联排、叠拼10000000.586000安德鲁斯联排、叠拼、双拼、独栋2000000.739000天地美墅联排270000.8/水郡长安联排2951000.86600京沈之局的棋子们京沈之局的棋子们京沈之局的棋子，现在实际寥寥无几，开发商们非常聪明的错开了入局的时机，没有形成真正的正面竞争。从2004年起，由于合适的产品定位、合适的推广安排，相继得到市场的认可，销售率不断攀升，我们也不妨来看看：康城产品定位：CBD湖景叠拼别墅产品卖点：项目总规划100万平方米20万平米的高尔夫公园6000亩的天然绿化林带和25平方公里的绿色稻田产品均价：6000安德鲁斯产品定位：CBD高尔夫原乡别墅产品卖点：高尔夫球场高尔夫园林景观产品均价：9000安德鲁斯项目产品分布：3%4%57%36%独栋22套双拼28套联排361叠拼228产品面积区间050100150200250300350400450500独栋双拼联排叠拼最大面积最小面积产品解析水郡长安产品定位：看得见国贸的联排别墅产品卖点：通惠河水景长安街上再现长安产品均价：6500俗不俗，俗！又是CBD，是的，又是CBD，留意一下，他们的诉求却是CBD以外的一种差异性生活状态的描述！重要的是：他们成功了！产品诉求：在CBD工作，在香草天空下浪漫生活；在这里，建筑固守高尔夫的礼仪；产品定位：CBD湖景叠拼别墅CBD高尔夫原乡别墅看来，生活的文化不可缺失！看来，别墅的生活文化更不可缺失！做别墅，需要精神文化的力量！总结：从区域内市场需求状况我们可以发现高品质的，具有丰富生活文化的联排别墅项目比例较少，加之本地区的逐步成熟性和发展方向的明确，以及依托高速的便捷交通，市场需求还会进一步增长，远未达到市场饱和状态。市场总结世爵源墅的产品解读产品篇为既有市场规则所困本项目作为Townhouse产品，所处区位无优越的自然景观可言，不具备天然休闲生活品质通州作为北京新城，历来被视作分散内城居住压力的区域，并不被认同为具有高尚居住氛围的区域，我们要向京沈高速靠一靠就区域而言，本案没有突出附加值，仅有的水景附加值被现实击穿世爵源墅的局以追求“大”到追求“生活舒适”，再到“精神的品位”，自古以来别墅的居住者就是讲究的精神贵族！世爵源墅，应该扭转这种被动的局面——我们应该既体会项目...