第一章项目分析一、项目用地周边环境分析1、项目土地概况本地块位于洛阳市北入口城郊结合部位。纱厂路立交桥以北，机场路南端。该项目背靠中建二局二公司家属院，紧邻防洪渠，毗邻机场路，东面为烈士陵园及铁道部隧道局家属区，南面为史家屯村。地块呈不规则梯形状，占地 37032㎡，建设用地 31424㎡，规划绿地 11350㎡，机场路至项目用地间为 30 米宽的绿化带。本项目位置四通八达，向北直行即达牡丹园和机场，向南即到纱厂路立交桥，地理位置优越。2、 项目周边环境状况本地块地处邙山，周围无大型工厂，无工业废气、废水污染的担忧，空气质量优良。附近虽有黎明化工研究院，但其业务主要以设计研究为主，不会对居民健康带来危害。位于本项目对面的烈士陵园环境幽静，空气清新，已成为附近居民晨练的最佳去处。项目前面的规划绿地对提升项目的品质有很好的促进作用。唯一不足的是紧邻的防洪渠河道堵塞、垃圾成堆，渠水断流，但是防洪渠的治理工作已纳入市政规划，不会对项目构成威胁。由于本地块周边大多为居民区，只有东侧机场路的车辆有些噪音，所以噪音污染不重，由于本地块地处城郊结合处，周围安防设施就少，人文环境弱，但由于近期中心血站的兴建，以及机场路两侧绿化的治理，还有郊区房地产开发公司的碧云小区的待建，社会治安和居住环境都会得到近一步改善。3、项目用地周边市政配套设施状况虽然项目周围有二局二公司家属院这样大型的住宅区，但其完善的社区服务一般设在小区内，而且服务对象是本单位居民，一般不对外服务。史家屯周围虽有医院、饭店、超市等设施，但规模一般不大，档次也不是很高，服务面也不全。稍远一点有几座大型批发市场：食品城、图书城以及锦远商贸城。文化教育方面有市警校、市卫校、二局二公司中小学。医疗卫生方面有二局二公司医院的隧道局中心医院。但娱乐设施、运动场所、生活服务等设施欠缺。二、区域房地产市场现状及发展趋势1、区域房地产市场概况项目所在区域现有楼盘近十家，其中经济适用房一家，其余均为低档商品住宅，随着该地区房地产市场规模的扩大，楼盘的不断增加，以及周围生活环境、自然环境污染状况和教育条件的改善，选择在该地区置业的消费群体也会相应地增加。所以，选择在该地区做项目，其前景和市场潜力都是比较广阔的。2、区域竞争楼盘分析从该地区住宅情况来看，建筑形式均为多层商品住宅，价格在980～1200 元/㎡的项目较多，如：三鑫小区、润鑫嘉园等。本项目的直接竞争楼盘是...
