最高人民法院对房屋租赁合同的司法观点汇总

下载后可任意编辑中华人民共和国最高人民法院（2024）民一他字第 29 号江苏省高级人民法院： 你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。 经讨论认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑： 第一、从房屋的使用功能上看，假如承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；假如承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。 请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。 （院印） 二○○五年九月二十六日杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案原告：杨巧丽，女，35 岁，住河南省荥阳市城关镇。被告：河南中州泵业有限公司，住所地：河南省荥阳市索河路。法定代表人：王海潮，该公司董事长。原告杨巧丽因与被告河南中州泵业有限公司（以下简称中州泵业公司）发生优先购买权侵权纠纷，向河南省荥阳市人民法院提起诉讼。原告诉称：自 1995 年 6 月以来，原告一直承租被告的一套门市房屋经营照相业务，租赁合同于 2002 年 12 月 30 日才到期。承租期内，原告接到被告的通知称，该房屋已出卖给他人，让原告与新的下载后可任意编辑产权人协商租赁事宜。被告这一行为剥夺了原告的优先购买权。请求判令撤销被告的房屋出卖行为，确认原告对该房屋享有优先购买权。原告提交的证据有：1.加盖中州泵业公司公章、落款日期为 2002 年 6 月 22 日的通知一份，用以证明侵权事实。2.2001 年 6 月 1 日签订的租房协议一份，2001 年 12 月 25 日、2002 年 4 月 5 日、2002 年 7 月 22 日的房租收据三份，用以证明承租房屋以及 2024 年全年为房屋租赁期间的事实。3.证人许卫东、申青梅、冯伟琳的证言，用以证明中州泵业公司已在 2024 年 5 月底、6 月初，将包括杨巧丽承租房屋在内的 12 套共 24 间门面房整体出售，售价 158 万元；中州泵业公司还将有上述出售内容的公告张贴在单位门口柱子上。被告辩称：被告虽然出售房屋，但原告承租的房屋却未出售...