物业公司和开发商的赔偿责任 宫文义 陈林 案情简介： 郑某与某开发商签订一份商品房买卖合同，其中约定“小区提供二十四小时巡逻，全区红外布防，主要出入口视频监控”(案发时红外布防、视频监控均未安装)，入住时郑某向该开发商组建的物业公司交纳了一年的物业管理费，其收据载明含有保安等费用。2003 年 9 月 5 日凌晨，窃贼从小区北大墙跳入小区，顺着郑某家北阳台从窗户进入郑某室内(当时郑某未将窗户划上)，盗走现金和物品价值 6000 余元，郑某急忙到门卫岗报案，发现小门正门敞开，一名保安正在室内睡觉，现该案公安机关仍未侦破，郑某向开发商和物业公司要求赔偿被盗损失，开发商和物业公司则以财产损失系窃贼所为，现该案未破其不应负责为由拒 赔，郑某随 后 向法 院 提起 诉 讼 。问 题 提出： 在第 三 方 介入侵 权 造 成 业主财产损失时，物业公司和开发商应否 负赔偿责任?如 应负责，则该民 事 责任的性 质 和范 围 如 何 确 定?其承 担 责任后 ，是 否 还 可 以向实 施 加 害 行 为的第 三 人 追 偿?评 析 ： 考 察 物业公司和开发商应否 承 担 民 事 责任的关键 是 确 定其是 否 负有义务 ，因 民 事 责任作 为一种 特 殊 的债 ，必 以有效 的法 律 义务 的存 在为前 提，这 种 法 律 义务 可 以是 出于 合同的约定，也 可以是法律直接规定，有义务即有责任，无义务即无责任。而要确定其是否负有义务，应首先明确物业管理合同的性质及归责任原则。 一、物业管理合同的法律性质 物业管理是指一切对房屋进行管理的活动，包括专业和非专业的对房屋的管理，小可以至擦窗户，大可以至管理数百万平方米的商住区。狭义的物业管理是指物业管理经营人接受物业所有权人、物业使用权人的委托，根据法律、法规及委托合同，按照国家及行业标准，对物业进行维护、修缮等管理。《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。由此可见，在物业管理服务过程中，业主与物业管理公司之间为一种合同关系，业主的义务是向物业管理公司交纳管理服务费用，而物业公司的义务则是向业主提供各种约定的服务。物业管理合同在我国现行《合同法》中虽尚未明确规定为有名合同，属无...
