东方银座公馆价格策略报告世联地产 东方银座公馆项目组报告思路5价格表形成及验证1目标及项目概况2定价背景4核心均价的推导6推售及开盘策略3定价策略及方法项目概况 11.1 目标分解1.2 项目概况1.3 核心价值点项目的三大目标1 、速度目标：项目预计 5 月初开盘，开盘当周销售率 30%—50%2 、价格目标：合理速度下的高价值、高利润率；3 、品牌目标：通过本项目的成功营销，作为发展商全国战略的首发案例，全面复制，树立东方银座品牌形象。项目概况项目位置：前海路与学府路交汇处之东北建设用地面积： 4529m2建筑面积： 29891.4m2商业面积： 5800m2容积率： 6.6建筑布局：共 32 层， 1-3 层为商业， 4 层为架空园林和泛会所， 5 层及以上为住宅。产品概况：共 374 套 90 平米以下小户型产品主力户型 55-89 平米精装复式小户国际酒店社区，世界标尺下的精功复式四至分析：交通便捷，前海枢纽东 - 金海花园小区，城中村小高层景象西 - 临前海路，路西侧为 23 层新德家园、 30 层港湾丽都，社区形象较好，中高端底商。南 - 临学府路，学府路南侧为 25 层富邦国际酒店， 30 层中南凯悦酒店北 - 临南山水厂宿舍和电站，城中村小高层景象产品分为平面及复式，实用率一般，70.5%—77.8% （设计院数据）。复式户型分布在 A 、 B 两栋和 C 栋高层，主要位于项目南侧（学府路段）和东侧；附加值较高，可以多改出一个房间。平面户型分布在 C 栋，主要位于项目西侧（前海路段）。产品分析前海路学府路挑空中庭C 座45-55 ㎡平面为主B 座55-88 ㎡复式A 座 ( 与 B 座对称）55-88 ㎡复式兰桂坊商业广场售楼中心户型编号面积区间改造后户数户数比面积比复式 1*2A(B)2 、 A(B)3 、 A(B)4 、 A(B)5 49-602*216844.9%45.8%复式 2*2A(B)6803*2287.5%9.4%复式 3*2A(B)1894*2287.5%10.5%复式 1*2C6 、 C7 、 C8 、 C9 、 C1077-852*2184.8%6.1%平面 1*2C1 、 C2 、 C3 、 C4 、 C549-55——13235.3%28.1%产品类型细分具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。标杆竖形象，促进对比单位消化、实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高，项目顺利完成目标的重点。明星产品明星产品现金牛产品现金牛产品。 高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗 相对市场份额波士顿...
