第三章写字楼的物业管理改革开放后，特别是 80 年代后期开始，外商积极进军国内房地产业，投资新建了大量的现代化商业大厦，其中包括不少专用于大型公司机构办公、经营的大厦，即人们通常所称的写字楼。 写字楼”一词主要是由那时起从香港传入内地，并很快被广泛引用的，它具体是指以出租办公室为主的收益性物业，是各类公司、机构集中办公、开会、进行商务洽谈等业 务活动的场所。写字楼是商品经济和社会专业化分工进展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等 提供了极大的便利。我国内地党政机关、各大系统行业、企事业单位的办公楼宇属于广义的写字楼宇范畴，非本章所述重点。第一节概 述一、写字楼的分类现代社会，写字楼数量众多，风格特色各异。不同类型的写字楼对物业管理的要求会有所不同。因此，熟悉写字楼的普通分类，对做好相应类型写字楼的物业管理十分必要。从不同角度，我们可以把写字楼分成以下类型：1. 按建造面积的大小，可分为小型、中型和大型写字楼(1)建造面积在 1 万平方米以下的，称为小型写字楼；(2)建造面积在 1 万 3 万平方米之间的，称为中型写字楼；(3)建造面积在 3 万平方米以上的，称为大型写字楼。大型写字楼有的建造面积可达十万平方米以上，如美国纽约的世界贸易中心大厦、香港的中环中心、大厦等。2. 按功能可分为单纯型、商住型和综合型写字楼(1) 单纯型写字楼，就是写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如公寓、展示厅、餐饮等)。(2) 商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿的写字楼。这种楼宇又分为两种：一种是办公室内有套间可以住宿，如上海的启华大厦；另一种是楼的一部份作办公用途，另一部分作住宿用途，如北京的国际大厦。(3) 综合型写字楼，就是以办公用途为主，同时兼具多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅、舞厅、保龄球馆用途等的写字楼，但各功能部份所占楼宇总面积的比例都不会太大，用于办公的部份依旧是主要的，否则便不称其为写字楼。广州的中信广场、世贸大厦便属这种类型。3. 按现代化程度可分为智能型写字楼与非智能型写字楼智能型写字楼：具有高度自动化功能的办公大楼，即本书第 9 章所述的用于办公用途的智能物业；反之，传统的、不具备现代功能的写字楼即为非智能型写字楼。智能化是写字楼进展的方向，90年代后期建造的大型高层写字楼多为智能型写字楼。4. 按建造等...
