商业地产知识竞赛知识点—购物中心工程与物业管理实务（基础类）一、概论1.购物中心的管理特征三权分离，集中管理；分散经营，统一运作。在所有者（业主）、经营者（商户）、管理者(商业管理公司)三权分离的基础上，众多经营者在同一场所开展经营活动，必须由专业的管理机构集中管理，协调商业物业经营；同时，众多商家在分散经营的前提下，购物中心整体执行统一经营、统一运作的措施，包括：统一招商、统一开业、统一推广、统一宣传、统一形象、统一物业管理等方面，将众多经营者法律规范于一个统一的经营平台之下，各自展开经营活动，实现多赢目标。由于对商业地产物业管理重要性认识不足，一些刚开始做商业地产的进展商认为，购物中心的管理就是物业管理，只要配备了高质素的物业管理人员，做好物业管理，购物中心的营运能得到保障， 这是错误的看法。物业管理所负责的工作是针对购物中心的“硬件”进行管理，以维护项目设施、做好环境和安全等方面工作为主的，保证购物中心内各种设施、设备正常有序运转；而购物中心是具有经营性、盈利性的场所，商业管理是在保证商业物业“硬件”正常运转的同时针对“软件”进行管理，重点工作是根据功能定位引进商家，根据市场的变化调整商业物业整体的经营策略，协调各方面的经营关系、竞争关系、供求关系，以及制定商业综合体的宣传推广策略，这种职责是大多物业管理公司所难以胜任的。2.购物中心物业管理的基本特点及其根本任务2.1 顾客流量大购物中心进出人员杂， 客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。由于体量较大，在发生突发事件时，疏散相对较慢，安全管理应特别慎重。2.2 服务要求高购物中心是一种相对高档的消费场所，顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业综合体物业管理服务的根本原则1) 管理点分散出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。2) 营业时间性强顾客到商业综合体购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平常和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商业综合体的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业综合体经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。3) 车辆管理难度大来商业综合体的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机...
