第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页城南新世家项目价格策略说明北京世联房地产顾问有限公司二零零五年四月第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页一、价格制定步骤1、明确项目价格制定前提及目标；2、确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值；3、确定项目的各楼栋均价、层差、平面差的分配；4、制定项目价格表
二、项目特征分析1、本项目住宅部分由9栋南北坐落的板楼组成；2、今年底推出1、2号楼，目前也只考虑1、2号楼；3、1＃楼28层，其中1－2层为商业用房，这部分面积不在考虑范围之内，1#楼销售面积为10984平米；2＃楼28层，销售面积为14628平米；4、1#楼一梯四户，南北通透的为三居室户型，纯南向为两居室户型，小跃层；2＃楼均为一梯两户
5、1#楼北面紧邻南马路，2#楼靠近公建位置
上述项目特征对本价格策略带来如下启示：天津客户认为，高层住宅中采光和通风的因素较大，随着楼层的增高而房子的采光、通风越好、价格也越高
低层部分因为景观和采光因素价值较低，中间楼层部分的价值较大，最顶层的价值并非最高，往往是次最高层价值最高
天津客户对户型的评价标准中，南北通透是十分重要的一点第3页共9页第2页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共9页因此在本项目中，单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型
南马路的嘈杂对2号楼的住户居住存在影响，因此2#楼的整体价值应高于1#楼
三、价格制定前提1、不考虑外部（竞争）因素，只考虑内部地块价值以及户型等因素来调差；2、整体均价5900元/平米；3、销售速度47
五、楼栋价格差制定1、原则我们综合考虑现场环境、各楼栋的视野、景观、噪音及各栋梯户比、采光等因素，认为1#、2#楼没有显
