产业园区金融服务的本质探索李佳雯一、产业园区与传统地产在开发运营阶段均存在差异近年来，在住宅为主的传统房地产市场，白银时代已成行业普遍，企业纷纷转型寻求新的利润增长点。随着楼市政策越来越严苛，传统住宅、商办类项目受到限制，房企拿地难度加大，发展产业园区成为企业获得资源的有效途径。然而，传统住宅地产开发基本属于“卖完走人”的高周转模式，而产业园区需要更长期的投入，开发难度更大。综合来看，产业园区在融资、开发、产业导入和运营服务等多个环节均与传统地产有明显差异。1.在土地获取和规划建设方面，产业园区更关注当地产业基础和政策规划由于物业形态、开发目的的不同，产业园区在土地获取方面需要考虑的因素比传统地产更为复杂，更注重区域产业基础、资源禀赋和政策规划等因素。传统地产以区位和价格作为最主要的衡量标准，选择好的地段，项目已经成功了一半。而对产业园区来说，一般体量较大且多数位于目前基础设施、交通条件相对较差的XX县区，其目标是促进区域产业结构调整和发展，因此更多考虑区域发展战略、经济条件、产业基础和人才资源等因素。从区域发展战略角度来说，当一个区域纳入国家或区域级发展战略，意味着该区域获得了政府政策倾斜，有利于基础设施的完善和人才资金等多种资源引进。企业在进行产业园区的拿地选址时，应当将区域发展战略作为重要衡量标准，有助于其借势提升行业影响力并获得更多资源支持。从区域经济条件和产业基础角度来说，产业园区由于体量更大，且包括大量商业、工业性质地块（甚至不包括可售型物业），最终落地有赖于当地产业基础，其发展以丰富和完善当地产业布局为目的。脱离当地产业链和市场的产业园区，必定面临失败。一般来说，产业园区的发展应以产业链上的龙头企第1页共7页业为抓手，进而引进上下游配套企业，促进区域产业集群的形成。此外，人才资源和完善的基础设施也是产业园区选址的重要参考标准。以武汉东湖高XX县区为例，当地聚集了武汉大学、华中科技大学等众多全国知名高校和科研机构，为建设以光电子、生物医药等新兴产业为主导的产业园区提供了先天的人员和科教资源优势。武汉还是中国中部高速铁路和航空枢纽，具有较强的物流辐射能力，在一定程度上降低了物流成本。2.在销售和运营管理方面，产业园区更注重产业导入和运营服务体系搭建对于大部分有区位优势的住宅来说，终端客户为个人，在当地市场热度较好的情况下，只要做好宣传推广，即可快速去化完成销售目标；销售的终结也是整个项目的终结，不存在后续运营管理问题（近年，物业服务对住宅价值的提升空间越来越大，但从现金流角度出发，销售即意味着企业已获得了绝大部分利润）。对于产业园区来说，其最终用户是一家家企业，在招商过程中形成产业链的整合是非常重要的。现实情况中，不同的园区项目具有吸引不同产业的地缘优势，不同产业又需要不同的产业配套。对于没有产业基础的开发商来说，在短时间内完成产业配套的整合是很难实现的，完成以后又很难在不同地块中复制。因此，产业园区的招商对地块区位和开发商的产业导入能力都有更高的要求。在園区完成招商后，还需要为入园企业提供运营管理后续服务，这对园区开发企业的运营管理能力提出了更高的要求。从某种层面上说，公共服务平台是衡量一个产业园区运营水平的主要依据。园区公共服务平台包括企业孵化、企业优惠扶持政策申报、金融对接、技术服务、法律咨询、产业交流、市场推广、人才招聘等综合内容。通过服务平台，可以帮助企业成长，提升园区品牌竞争力，同时也是园区创收的一部分。一个优秀的产业地产项目，可以带动地区经济发展、促进产业结构优化，带动更多相关产业的发展（如围绕十大新兴产业开发的各类科技型产业园区），从而带来更多的劳动就业机会，促进城市的繁荣和提升。第2页共7页二、传统的地产金融产品难以支撑产业园区长周期资金需求早期设立的产业园区多属于地方政府主导的开发区，尽管也有很大的资金短缺问题，但得到政府给予的大量政策性扶持，如上市指标和政策性贷款支持、土地一级开发反哺等，极大增强了园区建设的投融资能力。然而，随着越来越多社会资本介入...
