下载后可任意编辑【一】定价方法——“成本+利润”？“市场+竞争”？无论是以攫取高额利润，还是以快速回笼资金为主要目标，本案在定价时需考虑三个因素：成本、竞争、消费者。所以，“成本+利润”和“市场+竞争”是房地产定价的两种基本策略。1 、成本 + 利润 假若本案选择“成本+利润”定价策略，虽能清楚地知道能猎取多少利润，但这是种典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场进展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先，定价过高使产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格体系之外。一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的产品，无法交易成功,“成本+利润”方法定出的价格便成了一种“虚拟价格”，那么制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次，定价过低而较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场消费层级差距越来越大的市场，本项目势必要依靠新规划理念、新建筑设计、新环境营造、新科技运用等，打造项目与市场流行产品截然不同的形象 ，并带给消费者特别的附加价值,而赢得市场青睐。而以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。2 、市场 + 竞争 假若本案选择“市场+竞争”定价策略,其最大的好处就是,由于以市场价格指数和消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，时刻注意区别或跟随竞争对手，使实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态。⊙ 结论： 由此，本案定价将以市场、以消费者为中心，以“市场＋竞争”的方法，通过对竞争性项目的分析比较，推算和制定出比较合理与科学的价格体系。【二】住宅定价及走势策略1 、多层 下载后可任意编辑基于对竞争对手与类比楼盘进行优劣势对比分析，同时结合消费者购房时考虑要素的重要程度，进行如下系数调整：项 目地段20交通20内外环境20内外配套20社区规划10物业管理10综合系数100均价元/Ｍ 2比较系数可调均价元/Ｍ 2海韵广场18171616778018701.061982阳光雅园17161717878318901.021927金都广场17171616667818001.091962格兰晴天17161616667717801.11958云龙国际191817177785由市场参考数据，可预估本案均价如下 : 本案评估均价=（1982+1927+1962+1958）÷4=1957 元/Ｍ 2● 结论： 通过包装与炒作，本案多层住宅销售价位为 1957 元 / Ｍ 2 +60 元 / Ｍ 2 （推广附加值） = 2024 元 / Ｍ 2 。 下载后可任意编...
