关于老住宅小区实施保障型物管的建议沈钢物业管理是市场经济发展的必然产物，是城市管理的重要组成部分，与人民群众的生产生活息息相关。近年来，我市的物业管理行业得到了较快的发展，基本上满足了城市居民的物业管理需求。但是由于受计划经济传统习惯的影响，物业管理的社会意识淡薄，物业服务消费观念还没有完全形成，特别是老住宅小区还无法全面实施专业化、市场化的物业管理。再加上老住宅小区物业服务收费标准低、收缴率不高、企业亏损经营，物业服务质量逐年下降，居民的满意度也逐年降低，已经影响到我市物业管理的整体水平，成为物业管理的一个难点。为此，学习其他城市先进经验，结合我市老住宅小区的实际情况，创新管理模式，实现老住宅小区物业管理的可持续发展，这对改善居住环境，提高人民群众的生活质量，维护社会稳定，树立良好的城市形象，都具有十分重要的意义。一、我市老住宅小区物业管理基本情况全市共有33个老住宅小区，总建筑面积为240万平方米，总户数为26500户，居住人口7万余人。自1996年实施物业管理以来，一直由物业公司提供服务，业主缴纳相应的服务费用。物业的服务内容主要为保洁、绿化养护以及部分小区一般的秩序维护。物业服务收费标准5-9元/月·户，平均收缴率50%左右。经不完全统计，2012年度老住宅小区物业服务共亏损250万元。因收费标准低、收缴率不高，物业服务企业长期亏损，行业从业人员待遇过低，导致工作积极性不高，服务质量差，形成恶性循环。自2006年以来，因亏损原因，物业服务企业已撤出金溪新村等13个老住宅小区，占老小区总数的39%。物业公司退出老住宅小区的现象，在今后一段时期还将不断涌现。小区长期无人清扫，必然会影响城市公共卫生秩序，造成严重的社会影响。所以转变思路，创新老小区管理模式，已是当务之急。二、近年来针对老小区管理所开展的主要工作1、老小区整治工作自2007年以来，共完成城北新村、南园二村、华城二村等20个老小区的综合整治工作。新建生态停车位1750个；维修道路面积31500m2；新增路灯326盏；新增监控探头297个；大门维修改造35个；绿化提升改造50000m2；疏通下水管道150000m等。2、业主大会工作2010年以来，通过业主座谈会、社区座谈会、业主大会筹备小组会议等形式，共召开各类会议468次，完成了城北新村等24个老小区业主大会的组建工作，并成立了24个老小区业主委员会。3、老小区长效管理工作结合老小区整治工作，以“政府花钱建机制、业主花钱买服务”为宗旨，全力推进“业主自治、质价相符”的老小区长效管理工作。2010年以来，通过组织召开157次长效管理推进会和协调会，已有城北新村、南园二村、华苑二村B区等18个老小区的业主委员会，在业主大会的授权下选聘了物业服务企业，实施了长效管理方案，实现了老小区物业管理市场化运作。目前实现物业管理市场化运作的老小区数量占已完成整治小区总数的90%，占全市老小区总数的55%。三、老住宅小区物业管理存在的主要问题1、物业服务收费难2012年，我市33个老小区中物业服务费收缴率最高是仓房小区，收缴率为97%；较低的是幸福新村，仅为47%；其他小区也多数维持在52%左右。2011年以来，经与市法院协调，针对业主欠费行为，已在四个住宅小区内进行现场集中开庭，并通过相关媒体开展了宣传引导工作，但收效不大。2、物业服务费标准调整难因我市老小区物业服务收费标准已16年未上调，随着劳动力用工成本的逐年增加，物业服务企业所收的费用早就难以为继。根据《物权法》、国务院《物业管理条例》的有关规定，调整物业服务费标准属于业主共同决定的事项，需通过召开业主大会，超过半数的业主同意。自2010年以来，通过召开了业主大会，将市场化的服务标准和收费标准上门征求业主意见。虽然有18个老小区的物业服务费上调方案得到小区内50%以上业主签字认可，但是物业服务企业收费时，许多业主仍然只愿意按照老标准交费，或者以收费标准太高为由拒绝缴费。因此，在实际操作过程中，上调小区物业服务费收费标准是一件非常困难的事情。3、业主自治意识淡薄根据《物权法》、国务院《物业管理条例》的有关规定，小区的管理权属于产权人即业主，但总体上我市...
