1 最高法院关于房地产三个司法解释在合同效力方面的 突 破 和 局 限 2003年至 2005年最高院相继出台了关于房地产交易、施工、土地三个司法解释，分别涉及房地产中的商品房买卖、建设工程施工和土地使用权三个核心领域，成为房地产领域审判指导的三架马车。 现实中大量发生的土地利用、房地产开发等民事行为，法律出现明显的滞后，特别是在合同的效力问题上。合同如果轻易被宣告无效，就要按照恢复原状的原则在当事人之间相互返还已经履行的财产或赔偿损失，订约的目的不能实现，还会增加不必要的返还费用，造成财产的损失和浪费。而房地产涉及大量的资金和资源，损失和浪费尤为严重。 三个司法解释最鲜明特点是体现鼓励交易原则，强调交易稳定，不轻意否定合同的效力，这个原则贯穿司法解释的始终。鼓励交易不仅仅体现在对合同当事人的权益保护上，更突出的体现在对合同成立和效力的评价上，因此三个司法解释在这方面的突破意义重大，但由于各种原因仍存在一些局限。本文试图对这些问题从以下几方面做一归纳和梳理。 一、通过补正使本应无效的合同成为有效 最高法关于合同法的司法解释（一）的第9条的规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”该司法解释在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在向人民法院起诉前，符合法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定 2 的无效情形，就应当认定合同有效，尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。 这一精神在关于房地产的三个司法解释中体现地最为明显。其中土地使用权司法解释第9条，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第11条，对于未经批准进行转让划拨土地的合同在起诉前取得人民政府批准的，应当认定合同有效。第15条，合作开发房地产合同一方当事人在起诉前已经取得房地产开发资质或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，合作开发房地产合同有效。第16条，划拨土地未经批准，被投资进行房地产开发的，在起诉前完成批准手续的，合同有效。...
