第三节 成本法的基本公式 一、成本法最基本的公式 把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本的公式为： 房地产价值＝房地产重新购建价格－房地产折旧 例如，求取某旧房的价值，通过比较法得到同类新房的价值（即房地产重新购建价格，通常称为单价），然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损（即房地产折旧）。但如前所述，这种成本法本质上是比较法。（史记：既然是比较法就不能作为成本法的公式了吧） 把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为：上述公式可以根据以下两类估价对象而具体化： 房地产价值＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧 把土地当作“原材料”模拟房地产开发经营过程采用成本法估价的基本公式为： 房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润－建筑物折旧 上述公式可根据以下两类估价对象而具体化：①新开发的房地产；②旧的房地产。 二、适用于新开发的房地产的基本公式 新开发的房地产可以分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。 （一）适用于新开发的房地的基本公式 在新开发的房地（如新建的商品房）的情况下，成本法的基本公式为： 新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 史家解读：新开发的房地价值＝新开发房地产重新购建价格。 具体是根据本章第二节的房地产价格构成，先分别求取各个构成部分，然后将它们相加。其中，土地是从熟地开始还是从生地、毛地开始，要根据估价对象所在地相似的房地产开发在价值时点时取得土地的情况来考虑。 （二）适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地包括征收集体土地并进行“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，征收国有土地上房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等，在这些情况下，成本法的基本公式为： 上述适用于新开发的土地基本公式，在具体情况下还会有具体形式，其中成片开发完成后的某宗熟地，如新开发区中某宗土地的估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润）÷（开发...
