第四章 房地产项目的评估分析 第一节 开发主体的评估分析 一、开发企业合法有效性分析 根据国家有关法律、法规及房地产企业行业管理规定，公司设立、开发资质均应有相关政府管理部门的批准方符合政策法律，具有合法有效性。 在进行房地产开发企业合法有效性分析过程中除对企业的工商、税务登记、法人代码的审核外，由于房地产的周期长、投入资金量大、还应对营业执照、注册资金实收比例，有效期限内容进行审核。由于房地产为政府实行行业管理的行业，因此要对企业是否获得政府房地产开发的行政主管部门的批准资质等级与所开发项目是否匹配进行审核。只有上述各方面均符合有关要求，才能确定企业作为房地产项目开发上的合法有效性。（参见附件：《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》） 二、企业素质的评估分析 对企业股东情况、公司组织结构、人员素质情况、经营业绩、行业经验和企业财务状况进行分析。 在财务状况分析中注重企业的财务比率的分析，通过对流动比率、速度比率、资产负债等比率的计算，考察企业的偿债能力。 三、企业资信的评估分析 分析企业开户及存款基本情况，并结合银行或有关评估机构对企业的资信评定，分析企业的资信状态。 四、开发项目的合法有效性评估分析 1、合法有效性评估分析 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。 在进行项目的合法有效性分析时，要查看和项目有关的各种政府相关部门的批复、批件；项目开发过程中已取得的各种证书，已确定项目的实施是否合法。 2、最高最佳使用分析 最高最佳适用原则是要说明，项目要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给项目带来最高价值的使用。 衡量、判断委估房地产项目是否处于最高最佳使用状态主要从下列方面： 2.1在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下即不受现时适用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途使用。 2.2在技术上可能 既不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋...
