房屋预售合同的生效要件

房屋预售合同的生效要件 房屋预售合同的生效要件 1998 年 5 月，原告某房地产公司开始发售竹园住宅小区的楼花。被告某旅 游公司欲购买其中的 6 套商品房，经洽谈双方达成协议。 协议约定：(1)旅游公 司购买房地产公司竹园小区 6 个单元的物业，共 540 平方米，每平方米售价 4000 元人民币。(2)房地产公司按旅游公司的要求，改变原设计图纸，对上述 6 个单元物业的结构作特别设计、施工及装饰。经审计事务所审核，旅游公司须 对此变更设计项目另外支付房地产公司改装费 20 万元人民币。(3)房地产公司 于 1999 年 12 月 1 日之前交付房屋。(4)合同签字时，旅游公司向房地产公司支 付定金 20 万元，本合同签订后 9 个月内，应支付 50%的房款和全部的改装费， 余款在房屋交付前支付完毕。(5)合同还约定了房屋面积的结算方法，不可抗力 的事由、后果等。合同签订后，旅游公司如约向房地产公司支付合同定金 20 万 元房地产公司遂按合同规定对旅游公司所预订的房屋进行了特别设计、施工和 装饰。 但随后，旅游公司未按合同约定向房地产公司支付房款和改装费。房地产 公司多次向其催要，旅游公司声称已放弃购房打算，并要求房地产公司返还已支 付的房款。双方遂发生纠纷，房地产公司诉至法院，要求旅游公司继续履行合 同，并承担违约责任。旅游公司则辩称，双方的预售合同未经市房地产主管部门 登记，因而无效，并要求房地产公司返还房款. [法律问题] (1)房屋预售合同的生效要件。 (2) 预售合同登记的性质及效力。 [法律依据) <城市房地产管理法)第 44 条。 [法理和法律分析] 1.商品房预售合同的生效要件 商品房预售，是指房地产开发公司将正在建设中的商品房预先出售给承购 人，由承购人根据合同的约定支付房款，并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖形式。商品房预售方式首创于香港。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎“，分期分批地预售给/“大投资者，如“落英片片坠落“，故商品房预售又被称为“卖楼花“。 商品房预售合同作为买卖合同的一种方式，首先应当符合合同生效的一般要件，即： (1)合同当事人具有相应的民事行为能力。 (2 意思表示真实。 (3)合同内容不违反法律和行政法规的强制性法律规范。 在绝大多数情况下，合同只要具备以上实质要件就发生法律效力，‘但在某些特别情况下，合同还需具备某些形式要件才发生效力。这些形式要件或由法律作出明确规定，或...