高密度策略——2.0 以上容积率项目研究目录一、引言二、体系分解三、可能性研究四、需求性研究五、产品观六、小屯项目的针对性研究一、引言研究背景及目的背 景 可能开发项目中，高容积率是一大类型。 具有节地性，符合城市发展方向。目 的 形成针对高容积率的产品观 为高容积率项目的决策提供参考研究思路研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息研究方法以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形成产品观实际项目分析和万科住区开发经验相结合同时关注相关内容的成本情况高容积率带来了什么？相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理高密度下的景观处理？高密度对局部小气候的影响？高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中）相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？对“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？对内部或周边配套的要求？对后期装修的影响？二、体系分解产品 = 可能 + 需求产品线（可能成为什么？） 客户线（需要成为什么？） 单体的可能性规划的可能性‥‥‥社区定位 社区定位 需求解析（一）单 体景 观配 套其 它社区定位 规 划社区定位 需求解析（一）景 观配 套其 它规 划社区定位 单 体宜居性合理性自我实现尊重需求归属与爱安全需求生理需求宜居性合理性需求解析（二）需求解析（二）规划单体景观配套及物业其他附加值宜居性•消解高密度带来的压迫感 •关注局部小气候•同层次的适当居住混合 •提高居住空间舒适度•景观的宜居性•提倡精装修，减少后期装修的不良影响•便利的商业服务设施•高密度下融洽邻里交往的可能 •社区文化的营造•生态技术的运用合理性•合理提高容积率•适合高密度的路网形式和密度•停车策略 •符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略•合理的户型设计•合理的内部或周边配套 •适应高密度的物业管理社区定位卖给谁？客户...
